Bostadspriserna är nära toppen trots en osäker framtid. En stor del av det stora utbudet består av folk som säljer innan de köper nytt. De kan låta bli att sälja om de inte får tillräckligt bra betalt. Då säljs det färre bostäder snarare än att priserna går ner om köparnas betalningsvilja sjunker. Det ger ett fortsatt stort utbud. Riksbankens obligationsköp är viktiga. Låga bolåneräntor är avgörande.
Det rapporteras om att bostadsmarknaden återhämtar sig och att köparnas prisförväntningar stiger igen. Det som är avgörande för bostadsmarknaden efter sommaren är dock inte prisförväntningarna utan hur mycket av det jämförelsevis stora utbudet som säljs. Då kan ökade prisförväntningar vara positivt genom att det gör det lättare för köpare och säljare att mötas så att det säljs fler bostäder. Fortfarande visar dock statistiken att det är fler på köparsidan som räknar med att bostadspriserna går ner under kommande sex månader än vad det är som tror att priserna går upp.
Riksbankens senaste beslut om att lämna styrräntan oförändrad var både väntat och inprisat på bostadsmarknaden. Eftersom det är den sammanlagda bolåneräntan som är avgörande för bostadsmarknaden var beskedet om att Riksbanken köper obligationer viktigare.
Obligationsköpen minskar skillnaden mellan styrränta och räntan på bostadsobligationer samtidigt som risken att bolåneräntorna ökar för att riskpremien på bostadslån ökar än för att styrräntan höjs. Därför är Riksbankens obligationsköp viktiga eftersom fortsatt låga bolåneräntor är en förutsättning för att vi skall få behålla stabiliteten vi har nu. Låga bolåneräntor ger låga bolånekostnader som minskar en del av utbudet som består av består av personer som blir arbetslösa och måste sälja sin bostad. Den typen av säljare måste acceptera att sälja för ett lägre pris för att de inte har råd att bo kvar på ett annat sätt än säljarna som utgör utbudet vi har idag. Högre bolåneräntor skulle därför inte bara ge ett större utbud, utan dessutom ett utbud där säljarna har ett sämre förhandlingsläge mot köparna på ett sätt som ger lägre bostadspriser.
Första juli infördes ett tak för reavinstuppskov på maximalt 3 Mkr. Uppskovstaket drabbar just den grupp man vill skall flytta så att bostadsmarknaden fungerar bättre genom att bostäderna vi redan har används effektivare. Då måste äldre i Stockholm och andra storstadsområden, där bostadspriserna har ökat mycket för den som bott länge i sin bostad, vilja flytta till mindre bostäder som passar behoven bättre. I Stockholmsområdet kostar en genomsnittlig villa runt 7 Mkr. Med en normal värdeökning blir reavinsten ca 5 Mkr om man har bott i villan i 30 år. I bostadsrätter med högre kvadratmeterpris blir effekten ofta ändå större.
Det är tragiskt att politikerna inte förstår att bostadsmarknaden fungerar sämre om man låser in just den grupp man vill skall flytta med ett reavinsttak. Om de förstår, men sätter politisk prestige framför en fungerande bostadsmarknad är det ändå värre.
I Stockholm fortsätter trenden med ett minskande utbud som ändå är mycket högre än förra året. Försäljningarna tar lite längre tid än tidigare. Köparna är selektiva på ett sätt som gör att attraktiva bostäder säljs snabbt och till höga priser, medan mindre attraktiva bostäder är svårare att sälja nu. Andelen sålda bostäder innan de fyra timmar långa publika visningarna i Stockholm är dryga 10% nu.
I Göteborg är bostadsmarknaden fortfarande stark med en extra het villamarknad. Visningsbesökarna är tillbaka på våra visningar samtidigt som utbudet har dämpats. Utbud och efterfrågan är i balans på ett sätt som ger en stabil marknad. Vi har haft intensivare budgivningar och höga slutpriser i juni. Vårens utmanande marknad har fått fler säljare att välja vår mäklarmetod så att vi på Erik Olsson har ökat våra marknadsandelar och sålt 15% fler bostäder jämfört med förra året. Osäkerheten i vår omgivning gör det svårt att veta hur marknaden utvecklas framöver. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen har minskat lite till 18%.
I Malmöområdet hade vi och våra säljare en framgångsrik månad i juni med många lyckade försäljningar. Det känns som om vi kommer att fortsätta att göra många affärer i juli trots att det är semester. Vi räknar med att trenden fortsätter, så att marknaden är jämförelsevis stark även i augusti. Det beror delvis på hur många bostäder som säljs av under juli. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar runt ganska låga 10%.