Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att den nedåtgående trenden är bruten med lite mindre negativa prisförväntningar. Att EOBi vänder upp, men är kvar på en väldigt låg nivå, tyder på att många räknar med att räntehöjningarna närmar sig slutet samtidigt som kraftigt höjda bolåneräntor och höjda priser på basvaror redan är smärtsamma för många.
Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att visningsbesökarnas förväntningar är väldigt låga, men att trenden med fallande förväntningar är bruten. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) har ökat från bottennoteringen -62 till -48. För ett år sedan, innan krig och räntehöjningar, var nettot +27. Förutsättningarna för bostadspriserna är utmanande med en kombination av lägre reallöner, högre räntor och en återgång till normala konsumtionsmönster som gör att 44% av visningsbesökarna vill lägga mindre av sin konsumtion på boendet nu när effekterna av pandemin klingar av. Det finns en konflikt i att man vill lägga en mindre andel av konsumtionen på boendet samtidigt som räntehöjningar, elpriser och annat gör att boendekostnaden tvärt om ökar om man bor kvar. Pessimismen är bred snarare än djup eftersom så många, 58% (68% i nov) räknar med lägre bostadspriser, men bara 11% (13%) tror på mer dramatiska prisfall över 10%. En stor majoritet på hela 89% (86) tror att priserna förändras med maximalt 10% under det kommande året.
EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en högre rörlig bolåneränta på 4,9% (4,3) när de planerar sina bostadsköp. Det är den högsta kalkylräntan i EOBi sedan sommaren 2012. Man baserar köpen på en bolåneränta som är 64 punkter högre än förra kvartalet, samtidigt som marginalen jämfört med dagens rörliga räntor har sjunkit marginellt till lite under 1%. Kombinationen av högre kalkylränta, och en lägre marginal, tyder på att visningsbesökarna tror på Riksbankens besked om att bolåneräntorna ökar lite till, men att vi är nära toppen. Höjningen av kalkylräntan det senaste året med 2,54% är lite lägre än Riksbankens höjning av styrräntan med 3% och ungefär samma som bolåneräntornas utveckling vilket gör att marginalen är ungefär den samma. Det är bra för stabiliteten att det finns marginal för ytterligare ränteökningar. Det ger oss en mer motståndskraftig bostadsmarknad efter många år med unikt låga räntor, ökande bostadspriser och bostadslån som har gjort räntan till den viktigaste faktorn för bostadsmarknadens utveckling.
EOBi visar att visningsbesökarna planerar sina köp med något högre belåningsgrad. Det är lite överraskande eftersom de räknar med högre räntor. Bara 19% planerar en belåningsgrad under 50% så de slipper delen av amorteringskravet som baseras på belåningsgrad. 64% (59% i nov) planerar att belåna mer än 70% av bostadens värde. De måste klara räntehöjningar ovanpå en amortering med minst 2% baserat på belåningsgraden, samt kanske ytterligare 1% för skuldkvot. Räntehöjningarna får en lömsk turboeffekt när fler och fler inte får fullt ränteavdrag. Redan vid en ränta på 4% sjunker skatteavdraget automatiskt från 30% till 21% på resterande ränta med dagens regler om man har bostadslån över 2,5 Mkr, vilket många har där bostadspriserna är höga. Under många år med extremt låga räntor har många velat låna mer än de fått för banken. Nu gör sänkta reallöner och högre räntor, som dessutom antas stiga ytterligare, att man är mindre benägna att låna. Det har även fått bankerna mer restriktiva i sin utlåning med hårdare krav på vilken ränta man skall klara. Vad man vill låna hos banken, och vad banken låter en låna kan vara två olika saker. Beloppet som är lägst sätter gränsen för bostadspriserna. Nu sjunker båda.
De lågt ställda förväntningarna inkluderar att visningsbesökarna redan har diskonterat ytterligare räntehöjningar när de planerar sina köp. Lågt ställda förväntningar ger en mer motståndskraftig bostadsmarknad. Den som är tillräckligt pessimistisk blir aldrig besviken!
Erik Olsson Nyproduktion upplever att efterfrågan på nyproducerade bostäder är större nu i början av året än under hösten. Det görs något fler avslut, framför allt i projekt med kort tid till inflyttning. Om det är tillfälligt eller en första signal om att marknaden börjar hitta balans igen återstår att se. Mycket handlar om vart inflation och räntan tar vägen säger Klas Pettersson, vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm, Göteborg och Malmöområdet har vi fler visningsbesökare. I Stockholm är det svårt att få i gång budgivningarna. Många som hoppas kunna köpa billigt bjuder inte emot när det väl kommer in bud. I Malmö tycker mäklarna det är trögare efter det hökaktiga räntebeslutet. I Göteborg är det tvärt om fler som vill göra affärer. Trots osäkerheten om ränteutvecklingen försvarar marknaden den nuvarande prisnivån förvånansvärt bra. I Stockholm och Malmöområdet är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen nere runt 5%. I Göteborg är den runt 10%.