Bostadsmarknaden är förvånansvärt oberörd av turbulensen i Coronapandemins spår, både när det gäller antalet sålda bostäder och bostadspriserna. Erik Olsson Bostadsindex visar att rekordlåga ränteförväntningar är en viktig orsak till att bostadsmarknaden fortfarande är så stabil. Det är ett bra tillfälle att reformera reavinstuppskoven nu. Det skulle motverka lågkonjunkturen. Med vårt förslag får man dessutom en bostadsmarknad som fungerar bättre utan att det kostar något.
I februari visade Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, att visningsbesökarna planerade bostadsköp med lägre bolåneräntor än vanligt. Nu när vi uppdaterar EOBi, ser vi att köpen baseras på en bolåneränta runt 2%. Det är den lägsta räntan ända sedan EOBi startade hösten 2010. Den låga räntan, och en tro på fortsatt låga bolåneräntor, är anledningen till bostadsmarknaden har stått emot oron i resten av ekonomin så bra. Det är avgörande att bolåneräntorna inte stiger för att priset på risk ökar på bostadsobligationer som bankerna finansierar bolånen med, trots att Riksbankens styrränta är låg. Dagens bostadsmarknad bygger på att bolåneräntan är låg och att bankerna inte blir mer restriktiva i sin utlåning.
Beslutet om tillfällig amorteringsfrihet är bra trots att det inte ökar rörligheten på bostadsmarknaden. Reformerar man även reavinstuppskoven förbättrar man likviditeten för tusentals hushåll samtidigt som man kan få en struktur som gör att bostadsmarknaden fungerar bättre genom att rörligheten ökar. Nu skulle det vara ett bra tillfälle att presentera en lösning. Man bör inte göra uppskoven gratis så som man sagt. Det är dyrt och leder till krav på andra skadliga begränsningar för att kompensera av kostnads- och fördelningspolitiska skäl. Felet med en fasta kostnad för uppskoven vi har nu, utan koppling till räntan, är att uppskoven som motsvarar en bolåneränta på 3,25% antingen är för dyra när räntan är låg som nu så att ingen vill ha dem, eller att de tvärt om är så attraktiva att de måste begränsas när räntan är hög. Då räcker uppskoven inte till för att öka rörligheten i områden där bostäderna är dyrast och reavinsterna högst. Vi på Erik Olsson har ett förslag som innebär obegränsade reavinstuppskov med en kostnad kopplad till ränteläget så att den följer statens finansieringskostnad och uppskoven alltid är lagom attraktiva. Genom att man inte betalar kostnaden för uppskov och reavinst förrän man nettosäljer, och inte behöver pengarna till en ny bostad, i vårt förslag behöver man dessutom inte sänka skattesatsen för att öka rörligheten. Vårt förslag ökar rörligheten på bostadsmarknaden så den fungerar bättre utan att det egentligen kostar staten en enda krona. Genomför man förslaget nu får tusentalshushåll dessutom en likviditetsinjektion som kan behövas för att dämpa lågkonjunkturen vi är på väg mot.
Nu får vi se vad den dystra statistiken med negativa rekordnoteringar i Konjunkturbarometer, antal permitteringar och varsel leder till. Vi håller precis på att uppdatera Erik Olsson Bostadsindex. Hittills ser det ut som om visningsbesökarnas förväntningar på bostadsprisernas utveckling har dämpats mycket. De verkar dock inte vara lika negativa och oroliga som under tidigare kriser. Det är en viktig orsak till att bostadsmarknaden har stått emot mycket av den turbulens som drabbat mycket annat i Sverige.
I Stockholm är prisuppgången från början av året borta. Samtidigt har prisnedgången vi känt av en dryg månad avstannat. Marknaden är lugnare men ganska stabil som ett resultat av ett lägre utbud och en ganska låg andel osålda bostäder. Vi har många visningsbesökare, men av naturliga skäl tycker de sig inte behöva stressa fram sitt köp. Andelen sålda bostäder innan den fyra timmar långa publika visningarna i Stockholm är nästan obefintlig just nu.
I Göteborg sjönk utbudet i slutet av april så efterfrågan, som var dämpad på grund av ekonomisk oro, ändå balanserade marknaden och det såldes fler bostäder. I april sålde vi 18% fler bostäder än förra året. Snart får vi se hur mycket utbudet ökar när bostäder som inte såldes tidigare kommer ut igen. Det återstår att se om efterfrågan absorberar utbudet. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är kvar runt 15%. Det är ganska högt, men bara hälften jämfört med i början av året.
I Malmöområdet sålde vi fler bostäder nu i april än förra året trots oron som coronan fört med sig. Förmodligen gynnas vi på Erik Olsson av att valet av mäklare känns viktigare på en turbulent marknad då det är värdefullt med en mäklare som har god lokalkännedom och kan guida kunden på ett sätt som gör affären tryggare. Vi räknar med att utbudet sjunker lite i maj. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar runt ganska låga 10%.