Trots fortsatta rapporteringar om stigande inflation och räntehöjningar visar bostadsmarknaden styrka, även om vi ser en tendens att det blir svårare att få köparna att möta säljarnas höga prisförväntningar så att utbudet ökar lite. Förslaget om ”startlån” som staten garanterar minskar inte bostadsbristen.
”Startlånen som regeringens utredare föreslog minskar tyvärr inte bostadsbristen. Eftersom låntagarna fortfarande måste klara lika hårda kreditkrav hos banken blir skillnaden inte så stor. Låneutrymmet ökar inte. Startlånen ger bara lite billigare lån till personer som har tillräckligt bra ekonomi för att klara bankens vanliga lånevillkor. När gruppen med jämförelsevis god ekonomi får lägre lånekostnad än ett blancolån vill de också betala mer för sitt första boende tack vare hjälpen från Staten. Förutom att efterfrågan på små bostäder lär öka efter pandemin, ökar då även betalningsviljan så att priserna går upp. Startlånens lägre räntekostnader kan höja priserna på små bostäder så det blir lika svårt att köpa en första bostad som innan startlånen. För de som inte har tillräckligt stark ekonomi för att få ett startlån blir en första ägd bostad ändå mer avlägsen då. Om befintliga bostäder inte används effektivare och / eller att vi bygger fler bostäder blir det bara en omfördelning av vem som inte kan köpa en egen första bostad. Att startlån presenteras separat innan valet tyder på att man adderar en lapp till lapptäcket av akuta enskilda åtgärder i stället för att lansera ett mer genomgripande paket med både positiva och negativa effekter för väljarna innan valet för att få bostadsmarknaden att fungera bättre. Snart avser vi på Erik Olsson att presentera ett förslag som ger mindre inlåsningseffekter så befintliga bostäder används effektivare tack vare att äldre får större incitament att flytta till en mindre bostad som passar behoven bättre på ett sätt som dessutom gör att de är med och finansierar byggandet av billiga hyresrätter.
Vi har mäklare som berättar att de träffar säljare som vill ut med sin bostad på marknaden snabbt och är öppna för en dialog om prissättningen för att nå dit. Det kan vara ett tecken på att marknadshettan från pandemin, då bostaden prioriterades upp och betalningsförmågan var hög för att boende fick så stor del av den totala konsumtionen, dämpas nu. Fler är försiktiga med hänvisning till ränteökningar och krig. Då är det skönt att SEB rapporterar om positivare prisförväntningar som kombineras med att man räknar med högre räntor också. Det gör bostadsmarknaden mer motståndskraftig om, eller snarare när, räntorna stiger. En annan tröst är att de stiger från en väldigt låg nivå där hushållen har bra marginaler.
Trots att marknaden är stark gör den rådande turbulensen att förutsättningarna kan ändra sig snabbare och mer än vanligt. Därför råder vi på Erik Olsson fortfarande våra kunder att sälja den gamla bostaden innan de köper en ny. Det är ett enkelt sätt att ta bort nästan all ekonomisk risk i sin bostadsaffär.
Erik Olsson Nyproduktion berättar att intresset att köpa och bo nyproducerat är fortsatt stort. Det låga utbudet av nyproduktion balanserar den ökade osäkerheten om vart marknadspriserna tar vägen. Om den allmänna kostnadsökningen för hushållen består eller ökar ytterligare så det påverkar bostadspriserna generellt är det troligt att också nyproduktionen på medellång sikt påverkas. Begagnat och nytt är två marknader som är starkt sammanflätade, säger Klas Petersson som är vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm finns tecken på att priserna har toppat. Säljarna har kvar sina höga prisförväntningar medan betalningsviljan hos många köpare har gått ner. Ett ökat avstånd mellan säljare och köpare gör att det tar längre tid att sälja. Det ökar utbudet på ett sätt som kan förstärka effekten genom att köparsidan blir mer avvaktande och selektiv. Effekten är störst på mindre bostäder utanför innerstan. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är 20%.
I Göteborg är det många som vill köpa en ny bostad trots stigande räntor och kriget i Ukraina. Säljarna har lika höga prisförväntningar som tidigare samtidigt som inflationsrapporter och varningar om höjda räntor som kan bli utmanande för bostadspriserna får fler att vilja sälja sin bostad innan det blir så. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är 22%.
I Malmöområdet ökar utbudet samtidigt som köparsidan är lite mer avvaktande med hänvisning till ränteläget. Efterfrågan på små bostäder är lägre än på stora lägenheter och villor där efterfrågan fortsätter vara stor. Hittills försvarar vi den nuvarande prisnivån bra. Om avvaktande köpare får utbudet att öka ytterligare så trenden förstärks blir det ännu viktigare att välja mäklare noggrant. I Skåne ligger andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar runt 20%.