Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 18 november 2020

av Admin

Erik Olsson Bostadsindex visar att högre prisförväntningar är en bidragande orsak till den starka bostadsmarknaden. Ökningen med 75 enheter sedan i våras är den största någonsin på ett halvår. Ett index på 49 är det högsta värdet sedan sommaren 2017, innan oron och prisfallen på slutet av 2017. Det är anmärkningsvärt med tanke på att vi är mitt i en pandemi med negativa utsikter för ekonomin.

Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att visningsbesökarnas förväntningar på bostadspriserna har ökat markant. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) har ökat med hela 44 enheter till höga 49. Ökningen beror på en kombination av att färre tror på prisnedgångar och att fler (54% mot 31%) tror på prisuppgångar. Bara 5% (26% i augusti) räknar med prisnedgångar trots att vi är mitt i en pandemi. Förväntningarna är homogena. Ingen tror på prisförändringar på mer än 10%. Nettot på 49 är historiskt högt. Man får gå tillbaka ända till augusti 2017, innan oron och prisraset i slutet av 2017 präglade bostadsmarknaden för att hitta ett högre värde på prisförväntningarna kommande 12 månader i EOBi, trots att bostadspriserna i princip är på topp och de ekonomiska utsikterna är dystra. De låga bolåneräntorna vi har nu är en mycket viktig faktor. De gynnar alla på bostadsmarknaden, medan arbetslösheten främst har drabbat lågavlönade i servicenäringar som ändå inte står för så mycket köpkraft på bostadsmarknaden.

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med rörlig bolåneränta på bara 1,96%. Det är en stor sänkning, och första gången ända sedan starten av EOBi hösten 2010 som kalkylräntan har varit under 2%. Det är en halvering jämfört med augusti 2019. Bolåneräntorna har inte ändrats så mycket, så det är marginalen mot nuvarande räntor som har sänkts. Nu är den bara 0,55% jämfört med snitträntan hos Söderberg & Partners Bolåns på 1,4%. Den sänkta kalkylräntan är ett tecken på att man räknar med att pandemin ger låga bolåneräntor under lång tid. Mer räntekänsliga hushåll och lågkonjunktur som ökar arbetslösheten gör att det hade varit skönt om bostadsköpen hade planerats med större marginal för att öka stabiliteten på bostadsmarknaden. Med tanke på räntekänsligheten som den låga räntemarginalen skapar är det lite oroväckande att EOBi visar att visningsbesökarna fortfarande planerar sina köp med så hög belåningsgrad. Liksom i augusti är det bara 7% som räknar med att ha en belåningsgrad på maximalt 50%. Det är lägre än normalt. Då påverkas 93% av köparna av minst en del av amorteringskravet när den tillfälliga dispensen upphör.

Om bostadslånen återgår till en belåningsgrad som påminner om den fram till 2015, då bostadspriser och bostadslån ökade kraftigare, kommer det att leda till krav på åtgärder för att dämpa bostadslånen när Coronan är avklarad. Under tiden ökar stödåtgärderna hushållens och bostadsmarknadens räntekänslighet ytterligare. Det kan bli Moment 22 när låg räntemarginal och hög belåningsgrad ökar räntekänsligheten på bostadsmarknaden och i resten av ekonomin så det blir svårt att återinföra amorteringskraven utan att skapa oro på marknaden. Trots att räntehöjningar från Riksbanken är avlägsna kan en ökad riskpremie på bostadsobligationer öka bolåneräntorna. Effekterna av det såg vi tydligt i våras innan Riksbanken såg sig tvungna att stödköpa bostadsobligationer. Förmodligen berodde prisnedgången i bostadspriserna minst lika mycket oro för ökade bolåneräntor som andra effekter av Corona.

I Stockholm är marknaden fortfarande stark. Vi har många och målmedvetna visningsbesökare, som dessutom är väl förberedda när det gäller finansiering och annat så att de kan agera snabbt. Säljarna är medvetna om marknadens styrka på ett ganska ödmjukt sätt. Många är nöjda med priset de får och passar på att stänga affären redan innan den publika visningen. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen har ökat till 27%.

I Göteborg innehöll oktober hög aktivitet och stigande försäljningspriser. På Erik Olsson har vi aldrig sålt så många bostäder i Göteborg tidigare. Marknaden är balanserad med ett högt utbud som matchas av efterfrågan. Vi räknar med att sälja fler bostäder än förra året även i november trots en avmattning av inkommande uppdrag när aktivitetsnivån går ner som vanligt inför jul. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen har ökat ytterligare till höga 30%.

I Malmöområdet är marknaden stark med ett begränsat utbud och stor efterfrågan med höga försäljningspriser som följd. Villamarknaden fortsätter att vara hetast. Aktiviteten är fortfarande hög. Många vill hinna göra sin bostadsaffär innan jul. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar runt låga 10%.långa publika visningen kvar runt ganska låga 10%.

FLER ARTIKLAR ATT LÄSA...