Räntan påverkar bostadsmarknaden mest nu. Det är en utmaning att inflationen inte beror på att efterfrågan är för hög, utan på utbudsstörningar. Då blir räntehöjningar ett dåligt verktyg. Samtidigt gör den stora räntekänsligheten, i kombination med många tecken på att konjunkturen mattas snabbt nu, att räntan kanske inte behöver bli så hög som befarat. Det skulle stabilisera bostadsmarknaden.
Sedan 2005 har bostadspriserna stigit med nästan 300%. De låga bolåneräntorna har varit en avgörande faktor. Så sent som i januari nu i år sjönk de rörliga bolåneräntorna till den lägsta nivån någonsin på 1,47%. 8 år med obefintlig, eller till och med negativ, reporänta har ökat hushållens räntekänslighet.
Vår liknelse att Ingves orienterar med en inaktuell karta – på minerad mark är lika aktuell som tidigare. Kartan är inaktuell för att kraftigt höjda bostadspriser och bostadslån har ökat räntekänsligheten avsevärt. Ingen vet hur räntekänslig ekonomin är, och i vilken mån gamla sanningar gäller. Riksbanken själva uppger att de räntehöjningar de planerar, upp till ca 2,5%, ger samma räntekvot (del av disponibel inkomst som går till ränteutgifter) som när styrräntan var 8% för länge sedan i mitten av 1990-talet. Räntehöjningarna svider dessutom mer, då de kombineras med reallönesänkningar, stora prisökningar på sådant hushållen måste konsumera samt en återgång till prioriteringar som gällde innan pandemin, då boendet stod för en lägre del av den totala konsumtionen. Förutsättningarna för Ingves försvåras ytterligare genom att räntehöjningar normalt används för att dämpa efterfrågan, samtidigt som inflationen vi har nu egentligen inte beror på att efterfrågan är för hög, utan på att utbudet har störts av pandemins nedstängningar och krig. Minorna är kraftigare än tidigare nu när räntan är så hög att många inte får fullt ränteavdrag på kommande räntehöjningar i områden där bostadspriser och bolån är höga.
Samtidigt lär Riksbanken höja räntorna mindre än annars just ”tack vare” att lånen vuxit sig så stora för att inte riskera allt för stora effekter på ekonomin. Köpen av bostadsobligationer våren 2020 precis när pandemin kom berodde minst lika mycket på annan oro på amerikanska företagsobligationsmarknaden som riskerade att höja svenska bolåneräntor för att finansieringen blir dyrare. Det ville inte Riksbanken kombinera med de negativa effekter de räknade med att Pandemin skulle ha på ekonomin. Förmodligen är banker runt om i världen lika försiktiga med att skapa en kombination av stigande räntor och recession nu. Att bostadsmarknaden är systemkritisk gör att man inte vill införa åtgärder som skapar allt för stor turbulens – samtidigt som effekten blir enorm om det väl blir så. Den stora räntekänsligheten gör att Konjunkturinstitutet, som har både kompetens och resurser, ser en lågkonjunktur framför sig redan med en styrränta runt 2,5% som gör att Riksbanken får börja sänka räntorna om ungefär ett år. Man räknar upp flera anledningar som att hushållen konsumerar mindre (för att de inte har varit så negativa till sin egen ekonomi på över 30 år), att olika typer av logistiska störningar minskas. Priset på olja och vete är faktiskt lägre redan nu än innan Ryssland invaderade Ukraina. Efter en inflationstopp på 11% i början på nästa år som driver styrräntan till 2,5% tror KI att inflationen går ner till Riksbankens mål redan nästa sommar. Om bankerna behåller sin marginal runt 1,5% på bolån ger det en rörlig bolåneränta på 4%. Eftersom visningsbesökarna har en kalkylränta på 4% enligt Erik Olsson Bostadsindex behöver ett sådant scenario inte bli så farligt, om inte reallönerna minskar allt för mycket i övrigt. Den enorma räntekänsligheten vi har byggt upp kan paradoxalt tvärt om göra att vi får de effekter Riksbanken vill uppnå redan vid en räntenivå som inte skapar så mycket turbulens på bostadsmarknaden.
Erik Olsson Nyproduktion berättar att även deras säljtakt påverkas av den osäkra marknaden. Färre nya projekt släpps nu när bostadsutvecklarna drabbas av ökade kostnader, som inte kan kompenseras med högre priser mot kund. Det gör att nyproduktion kan bli en bristvara så återhämtningen blir snabbare när bostadsmarknaden blir starkare igen enligt Klas Pettersson, vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm är marknaden utmanande. Tron på sjunkande priser gör köparna avvaktande. När fler följer vårt råd att sälja innan de köper ny bostad för att ta bort risken finns få köpare innan fler hunnit sälja. De som redan har sålt kan dock agera snabbt och beslutsamt. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är låg under 5%.
I Göteborg är marknaden trög med ett högt utbud och lägre priser. Mycket tack vare vårt stora kundregister skriver vi kontrakt varje dag, men försäljningarna tar längre tid. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen har minskat till rekordlåga 3%.
I Malmöområdet är marknaden utmanande. Det ställer större krav på mäklaren för att få köpare och säljare att mötas, trots att vi har fler visningsbesökare. Villor är mer utmanande än lägenheter. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen nere under 5%.