Hittills har Rysslands invasion av Ukraina inte hunnit påverka bostadsmarknaden så mycket. Rysslands hänsynslösa anfallskrig mot Ukraina kommer att ändra mycket i Europa och resten av världen, men hur det påverkar bostadsmarknaden är osäkert.
När vi nyligen uppdaterade Erik Olsson Bostadsindex konstaterade vi att fler förväntade sig stigande bostadspriser nu än innan pandemin, trots att bostadspriserna har ökat mycket sedan dess. Vi tyckte det var lite överraskande eftersom vi dessutom hade ett väldigt spänt militärpolitiskt läge och ovisshet om hur borttagna pandemirestriktioner skulle påverka bostadsmarknaden i kombination med en stigande inflation som redan fått de långa bolåneräntorna att stiga. Nu har Ryssland inlett ett fullskaligt anfallskrig mot Ukraina och bombar bostadshus i europeiska storstäder som ligger närmare Sverige än Paris gör. Det tar nästan emot att säga det, men kriget behöver inte vara negativt för de svenska bostadspriserna.
Kriget som Ryssland har startat ligger som en våt filt över marknadspsykologin. Dessutom gör sanktioner mot Ryssland att energi- och drivmedelspriser ökar ytterligare på ett sätt som ökar inflationen. Samtidigt talar mycket för att riksbanker världen över tillåter en högre inflation än de skulle gjort annars. Under en tid framöver lär man vänta med att höja räntorna för att inte riskera att effekterna av kriget och sanktionerna mot Ryssland tillsammans med räntehöjningar orsakar en ekonomisk lågkonjunktur.
En direkt effekt av kriget i Ukraina och sanktionerna mot Ryssland är att energipriserna ökar ytterligare så att inflationen stiger på ett sätt som kan vara räntedrivande. Eftersom Ryssland producerar enormt mycket konstgödsel och Ukraina mycket spannmål kan livsmedelspriserna och inflationen öka på lite längre sikt. Då kan räntorna öka både snabbare och mer än man räknat med tidigare, om inte riksbankerna vill avvakta till de ser hur kriget i Ukraina påverkar världsekonomin. Om högre energipriser leder både till högre boendekostnader och högre inflation som ger högre räntor blir effekten dubbel på bostadsmarknaden. Ökade pendlings- och uppvärmningskostnader ökar boendekostnaden för villor mer än för lägenheter. Till detta kommer effekten av att Covid-restriktionerna är borttagna på ett sätt som gör att många prioriterar ner bostaden både när det gäller storlek och andel av den totala konsumtionen. Även det talar för att lägenheter får en starkare prisutveckling jämfört med villor än annars.
Stockholmsbörsen fick en ovanligt svag start med en nedgång på -8% i januari. Nu har ränteoro och krig fått Stockholmsbörsen att gå ner med hela 18%. Aktiemarknaden, påverkar bostadsmarknaden indirekt. Genom att börsutvecklingen påverkar marknadspsykologin samtidigt som den är en bra termometer på ekonomin i stort. Innan Ryssland anföll berodde börsens fall lite paradoxalt inte på att företagens vinster sjunker, utan tvärt om på att ekonomin var stark så inflationen och räntorna ökar. Nu är det osäkert hur kriget påverkar räntorna på kort och lång sikt. Högre räntor slår mycket hårdare mot bostadsmarknaden än lägre börskurser. I princip alla har betydligt högre bostadslån än de har aktieplaceringar.
Erik Olsson Nyproduktion berättar att intresset för att köpa och bo nyproducerat fortsatt är väldigt stort. Hittills har inte börsoro och krig haft någon större påverkan på intresset för nyproducerat. Lågt utbud och en stark marknad för begagnade bostäder gör att intresset för att köpa nyproduktion fortsätter att vara starkt, säger Klas Petersson som är vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm är bostadsmarknaden fortfarande stark mycket som en effekt av att utbudet är litet. Nu späs osäkerheten om hur återgången från pandemin påverkar bostadsmarknaden på med frågor från kunder om vad kriget som Ryssland har startat leder till på ett sätt nog gör marknaden lite avvaktande. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är drygt 15%.
I Göteborg fortsätter ett lågt utbud att prägla marknaden. Vi har många visningsbesökare och en stor efterfrågan som gör att vi säljer bostäderna snabbt. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen har ökat till 23%.
I Malmöområdet har bostadsmarknaden fått en bra start i år med många avslut till höga slutpriser. Utbudet fortsätter att vara lågt jämfört med tidigare år samtidigt som efterfrågan är stark. Instabiliteten i världen har inte gett någon påverkan hittills. I Skåne ligger andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar runt 20%.