Trots medias alarmerande rubriker om prisras står bostadsmarknaden emot ränteökningar och reallönesänkningar rätt väl. Nu när vi uppdaterar Erik Olsson Bostadsindex får vi viktiga svar om hur mycket negativt som redan är diskonterat i dagens priser. Det är viktigt eftersom marknadspsykologin blickar framåt medan de faktiska effekterna i plånboken av räntehöjningarna släpar efter.
Nu när vi uppdaterar Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, blir det spännande att se om de negativa förväntningarna på bostadsprisernas utveckling har bottnat. En annan viktig sak är hur mycket negativt, med fokus på nya ränteökningar, som redan är diskonterat i dagens priser. Det talas mycket om att bostadspriserna rasar i media, men faktum är att bostadspriserna fortfarande är högre nu än innan pandemin började. Under pandemin förändrades både behov och prioriteringar då vi spenderade mer tid hemma och varken kunde åka utomlands eller gå på restaurang. I det perspektivet vore det inte så konstigt om en stor del av de kraftiga prisökningarna mellan 10 och 20%, beroende på bostadstyp, som vi hade på bostäder under pandemin återställdes nu när effekterna av pandemin klingat av. Till det kommer att Riksbankens styrränta, som är 1,75% nu och beräknas stiga till minst 2,5% strax efter årsskiftet, var 0% under hela pandemin. I ljuset av det visar bostadsmarknaden snarast stor styrka och motståndskraft nu när priserna inte gått ner mer. Effekterna av ränteökningarna kommer med lite eftersläpning då många har bundna räntor, och även de rörliga räntorna i praktiken inte räntejusteras förrän var tredje månad. Därför är det viktigt att bilda sig en uppfattning om hur stora ränteökningar hushållen redan har diskonterat i de nuvarande bostadspriserna. Frågan i EOBi om vilken bolåneränta visningsbesökarna baserar sina kalkyler på blir ovanligt intressant eftersom räntan är en så viktig faktor, inte bara för bostadsmarknaden, utan även för resten av ekonomin. Ungefär 50% av den svenska ekonomin består av privat konsumtion. Det gör hushållens fortsatta konsumtion viktig för att vi skall behålla dagens höga sysselsättning. Även om reallönerna har gått ner gör den höga sysselsättningen hushållen ganska motståndskraftiga. Så länge man har ett jobb kan man stå emot inflation och ränteökningar betydligt längre. Det gör sysselsättningen till en viktig bas för bostadsmarknadens stabilitet, även om den inte är en lika spektakulär faktor som inflationen och räntans utveckling. Dra ditt strå till stacken och stabilisera bostadsmarknaden genom att stimulera sysselsättningen med en afterwork på fredag och köp svensk mat så du inte importerar inflation med vår svaga krona!
Trots högkostnadsskyddet för el talar mycket talar för att priserna på lägenheter kommer att utvecklas starkare än på villor relativt sett. Det brukar alltid vara dyrare att bo i villa än i lägenhet, men nu när energipriserna har ökat så mycket gör särskilt kostnaden för uppvärmning att skillnaden blir större än vanligt. Ökade driftskostnader i villa gör att man måste betala mindre för sin villa, så att en lägre räntekostnad balanserar de ökade driftskostnaderna, om man inte skall lägga en större del av sin konsumtion på boendet. Erik Olsson Bostadsindex har vid upprepade tillfällen visat att en stor del av hushållen tvärtom vill lägga mindre på boendet nu efter pandemin. Eftersom villor ökade mer i pris än lägenheter under pandemin bör det dessutom finnas mer kvar av den effekten att korrigera nu när effekterna av pandemin klingar av mer och mer.
Erik Olsson Nyproduktion ser en stor minskning nystartade projekt till följd av att bostadsutvecklarna drabbas av ökade kostnader som inte kan kompenseras med högre priser mot kund. Nyproduktion ser ut att kunna bli en bristvara på sikt i många områden. Det kan ge en snabbare återhämtning i försäljningen när bostadsmarknaden hittat balans igen enligt Klas Pettersson, vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm är visningsbesökarna fler, men fortfarande avvaktande och oroliga med fokus på ränta och framtida ekonomi. Säljarnas prisförväntningar har gått ner men köparnas osäkerhet skapar längre försäljningstider och färre avslut. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är låg runt 5%.
I Göteborg har vi få, men något fler, visningsbesökare trots att utbudet av bostäder är större än någonsin. Riktigt attraktiva bostäder får många besökare. Fler och fler vänjer sig vid den nya räntenivån på ett sätt som gör marknaden lugnare. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen låg under 5%.
I Malmöområdet har vi haft fler visningsbesökare och lite fler budgivningar nu än tidigare. Samtidigt förstår säljarna att de inte kan sälja till samma pris som i våras. Det gör det lättare för köpare och säljare att mötas så fler bostäder säljs. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar under 5%.