Vid uppdateringen av Erik Olsson Bostadsindex visar vårt Skräckindex att oron och nervositeten bland de som säljer sin bostad inte har varit lika hög som nu sedan vi började mäta. Bankernas räntehöjningar nu visar att vi inte har sett alla effekter från tidigare räntebeslut, som blir mer och mer påtagliga i hushållens plånböcker. I det perspektivet är det skönt att mycket negativt är diskonterat i dagens bostadspriser. Den som är tillräckligt pessimistisk blir aldrig besviken!
Hushållen fortsätter att pressas från flera håll med sänkta reallöner och höjd ränta samtidigt som Erik Olsson Bostadsindex visar att en tredjedel av visningsbesökarna dessutom vill lägga en mindre del av sin konsumtion på boendet nu när effekterna av pandemin klingar av. Det är med andra ord inte så konstigt att vårt ”Skräckindex” visar att oron för den egna försäljningen har ökat ytterligare till den högsta nivån vi uppmätt. Det som är konstigt är att det inte är fler än 60% som säljer den gamla bostaden innan de köper nytt. Ända sedan i våras har vi givit rådet att sälja först eftersom det är ett enkelt sätt ta bort nästan hela den ekonomiska risken i en bostadsaffär. Säljer man först tvingas man inte sälja mot sin vilja.
Bankerna höjer sina korta bolåneräntor och vi har inte sett hela effekten av den senaste räntehöjningen. Förutom höjningar som annonseras först nu är det ofta upp till 3 månaders eftersläpning i den faktiska höjningen även på räntor som kallas rörliga. Till det kommer det lån med räntor som bands när räntan var lägre än nu som förfaller, och får högre räntor. Även utan nya riksbankshöjningar ökar effekten för hushållen av de räntehöjningar som redan gjorts. Att bankerna däremot sänker räntorna på längre bindningstider tyder på att de räknar med att räntehöjningarna från riksbanker runt om i världen börjar bita så att både inflation och den ekonomiska konjunkturen sjunker på lite längre sikt med lägre räntor som följd. Om även Riksbanken tror att effekterna av redan genomförda räntehöjningar påverkar ekonomin med lite fördröjning kan det, tillsammans med deras insikt om att hushållens stora bostadslån gör den svenska ekonomin mycket räntekänsligare nu än någonsin tidigare, göra dem försiktiga med att vrida allt för mycket och för snabbt på räntekranen så de inte orsakar en för stor inbromsning i ekonomin. Alla vet att reglaget på räntemaskinen är mycket känsligare nu än vid tidigare perioder med räntehöjningar, men ingen vet hur mycket känsligare. Den insikten och att mycket pekar på att ekonomin i Sverige bromsar in kan göra Riksbanken lite försiktigare för att effekterna inte skall bli större än tänkt.
Att en stor del av Sveriges kärnkraft är stängd för underhåll samtidigt som det är kallt ger ovanligt höga elpriser under en tid när lägre reallöner och högre bolåneräntor redan är utmanande. Det bidrar till att villapriserna förmodligen utvecklas svagare än lägenhetspriserna. Om driftskostnaderna i villa ökar måste man betala mindre för villan, så att en lägre räntekostnad balanserar de högre driftskostnaderna, för att inte lägga en större del av sin konsumtion på boendet. Samtidigt visar Erik Olsson Bostadsindex nu att 1/3 av visningsbesökarna tvärtom vill lägga en mindre del av konsumtionen på boendet efter pandemin. Att villor ökade mer i pris än lägenheter under pandemin talar också för att det finns pandemieffekt kvar att korrigera på villasidan när effekterna av pandemin klingar av mer och mer.
Erik Olsson Nyproduktion ser en stor minskning nystartade projekt till följd av att bostadsutvecklarna drabbas av ökade kostnader som inte kan kompenseras med högre priser mot kund. Nyproduktion ser ut att kunna bli en bristvara på sikt i många områden. Det kan ge en snabbare återhämtning i försäljningen när bostadsmarknaden hittat balans igen enligt Klas Pettersson, vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm är köparna fortfarande avvaktande och försiktiga. Färre bostäder säljs och försäljningarna tar längre tid. Våra mäklare jobbar extra hårt för att lyckas med sina uppdrag. Många mäklare räknar med att en bostad behöver visas tre helger innan den säljs. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är obefintlig.
I Göteborg har vi få, men något fler, visningsbesökare trots att utbudet av bostäder är stort. Fler och fler vänjer sig vid den nya räntenivån på ett sätt som gör marknaden lugnare. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen låg under 5%.
I Malmöområdet har vi fler visningsbesökare och säljarna förstår att de måste sänka sina förväntningar, men har ibland svårt att gå ner utan att göra förlust som gör affären svårt att genomföra. Bostäder som varit till salu länge blir svårsålda bara därför för att köparna tror det är fel på dem. Det är viktigt att prissätta bostäderna rätt och att få kunderna införstådda med förutsättningarna. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar under 5%.