Nedgången i Erik Olsson Bostadsindex är stor och oron för räntehöjningar gör att prisförväntningarna där aldrig har varit lägre. Om man analyserar djupare ser man att pessimismen är bred, men att det är få som räknar med större prisnedgångar. Att visningsbesökarna planerar sina köp baserat på betydligt högre kalkylränta än tidigare gör också att rätt stora ränteökningar redan är diskonterade i den negativa marknadspsykologin. Regeringens utredning av amorteringskravet överraskar.
Uppdateringen av Erik Olsson Bostadsindex, EOBi visar att visningsbesökarna aldrig har haft mer negativ syn på bostadsprisernas utveckling. Samtidigt är det skönt att mycket redan är diskonterat i dagens negativa förväntningar och att den negativa förväntan är brett spridd, med hela 67% som tror på fallande priser, snarare än djup eftersom det ändå ”bara” är 13% som räknar med prisnedgångar större än 10%.
Kanske är det bara är för att få röster från hushåll som stressas av höjda räntor som regeringen vill utvärdera amorteringskravet, så allt begravs direkt efter valet. Moderaterna gick längre och lovade paus, utan att ens utreda. Lättnader i kraven motverkar Riksbankens räntehöjningar genom att de svider mindre i hushållens plånböcker. Frågan är om Regering och moderater avsiktligt underkänner eller oavsiktligt underminerar den fristående Riksbankens arbete. Oavsett vilket som stämmer är utspelen överraskande.
En effekt av en lång tid med låga räntor är att många köpare inte har intresserat sig för hur stora lån föreningen har. Nu växer intresset snabbt eftersom föreningens lån påverkar framtida årsavgifter. Det gör timingen bra för ändringen av Fastighetsmäklarlagen som innebär att mäklaren måste upplysa om ”bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning” i objektsbeskrivningen från och med 1/1-23. Utöver lånen är det viktigt att sätta sig in i fastighetens tekniska status och kommande renoveringsbehov för att få en bild av föreningens framtida ekonomi, och boendekostnaderna den leder till.
Marknadsutvecklingen sätter trenden nu när den negativa marknadspsykologi som präglar marknaden inte beror på att förutsättningarna är dåliga. De är fortfarande gynnsamma. Den pessimistiska synen i Erik Olsson Bostadsindex beror på att man är rädd att det blir sämre – med fokus på räntan. Nu verkar en tid av oro ha fått fler säljare att sänka förväntningarna så det säljs tillräckligt många bostäder för att det inte skall bita sig fast ett stort utbudsöverskott som kräver en större prisnedgång för att absorberas av en ökad efterfrågan. Att förväntningarna är så lågt ställda med mycket negativt som redan är diskonterat gör marknaden mer motståndskraftig. Även om EOBi visar att visningsbesökarna tar höjd för räntehöjningar blir det spännande att se hur marknaden reagerar på räntebeskedet 20:e september.
Erik Olsson Nyproduktion noterar en högre aktivitet nu, men det är färre avslut som görs jämfört med i våras. Även inom nyproduktion får det osäkra marknadsläget med ökade kostnader för hushållen många att avvakta. Kostnadsökningar för bostadsutvecklarna leder till ett minskat byggande och projekt som senareläggs. Det kan leda till brist på nyproduktion så vi får en snabbare återhämtning i försäljningen av nyproduktion resonerar Klas Pettersson, som är vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm är har vi fler visningsbesökare än tidigare. Trots att köparsidan är lite avvaktande är marknaden rätt balanserad genom att säljarna har justerat ner sina förväntningar lite på ett sätt som förhindrar att det byggs upp ett stort utbudsöverskott. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är väldigt låg.
I Göteborg är utbudet ca 50% större än samma tid förra året. Det blir färre besökare per bostad. De är dessutom osäkra och avvaktande på ett sätt som begränsar budgivningarna. Sista veckan har vi dock haft fler visningsbesökare samtidigt som köpare och säljare har haft lite lättare att mötas i sina förväntningar. Försäljningarna tar lång tid och marknaden ställer större krav än vanligt på mäklaren. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är ovanligt låg runt 5%.
I Malmöområdet har vi fler visningsbesökare nu, men köparna och säljarna långt från varandra. Säljare med för höga prisförväntningar riskerar att bli sittande med en osåld bostad nu när utbudet av bostäder är högre än på många år i Malmö och andra skånska städer. Valet av mäklare extra viktigt nu. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen låg under 10%.