Räntehöjningen var inprisad och den nya ränteprognosen från Riksbanken minskar snarast osäkerheten. Räntan är fortfarande så låg att hushållen har goda marginaler. Det är en utmaning att inflationen inte beror på att efterfrågan är för hög utan på utbudsstörningar. Dessutom vet ingen hur räntekänslig bostadsmarknaden egentligen är nu. Ingves orienterar med en inaktuell karta – på minerad mark.
Mycket talar för att bolåneräntan är den överlägset viktigaste faktorn för bostadsmarknaden. Efter höjningen har vi en styrränta över 0% för första gången sedan 2014. Att Riksbanken kom med en räntehöjning redan nu minskar osäkerheten och behöver inte påverka bostadspriserna så mycket. När räntorna fortfarande är så låga som nu har hushållen fortfarande god marginal, och ränteökningen kostar knappt 150 kr i månaden per miljon i bostadslån efter skatteavdrag.
I beskedet med räntehöjningen ligger styrräntan i räntebanan under de cirka 2% som Stefan Ingves har nämnt som en långsiktigt neutral räntenivå. Baserat på det är räntan så låg att den är stimulerande de kommande tre åren. Kruxet är bara att Ingves orienterar med en inaktuell karta – på minerad mark. Kartan är inaktuell genom att en stor höjning av bostadspriser och bostadslån har ökat räntekänsligheten på bostadsmarknaden och i resten av ekonomin avsevärt. Ingen vet hur räntekänslig ekonomin är och i vilken mån gamla sanningar gäller. Den minerade marken handlar om att räntehöjningarna känns mer, trots att räntan är så låg, eftersom de kombineras med reallönesänkningar, stora prisökningar på sådant hushållen måste konsumera mycket av samt nya prioriteringar efter pandemin där bostaden får en lägre del av den totala konsumtionen. Förutsättningarna försvåras ytterligare genom att räntehöjningar normalt används för att dämpa efterfrågan samtidigt som inflationen vi har nu egentligen inte beror på att efterfrågan är för hög, utan på att utbudet störs av pandemins nedstängningar och Rysslands krig i Ukraina. Riksbanken räknar med att inflationen blir högre än löneökningarna så att reallönerna faller både i år och nästa år. När det gäller räntan blir en styrränta runt 1,5% vid utgången av 2023 med nuvarande påslag från banken runt 1,5% en rörlig bolåneränta på 3%. Det är en fördubbling jämfört med nu. Uppdateringen av Erik Olsson Bostadsindex som vi gör snart blir extra spännande eftersom den visar visningsbesökarnas förväntningar på både bostadspriser och räntor.
Trots att marknaden är stark gör den rådande turbulensen att förutsättningarna kan ändra sig snabbare och mer än vanligt. Därför råder vi på Erik Olsson fortfarande våra kunder att sälja den gamla bostaden innan de köper en ny. Det är ett enkelt sätt att ta bort nästan all ekonomisk risk i sin bostadsaffär.
Erik Olsson Nyproduktion berättar att intresset och antalet försäljningar fortsätter att vara högt för nyproduktionen. Den ökade osäkerheten balanseras av att utbudet av nyproducerade lägenheter är fortsatt lågt. Påverkas bostadspriserna generellt är det troligt att även nyproduktionen påverkas då bostadsmarknadens både delar succession och nyproduktion är så starkt sammanflätade, säger Klas Petersson som är vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm är marknaden lite trögare på grund av oron som skapats av hög inflation och krig, men vi säljer fortfarande många bostäder, och till oförändrade priser. Samtidigt gör en lite större andel osålda bostäder att utbudet kan öka under våren. Osäkerheten gör att fler vill sälja först för att minska sin ekonomiska risk. Även en sådan rotation, som gör att fler går från att vara köpare till att bli säljare, ökar utbudet under en period till deras bostäder har sålts så de blir köpare. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är 18%.
I Göteborg möter vi en villamarknad som är lite lugnare än tidigare i år med mer dämpad prisutveckling. Köparna är försiktigare och hänvisar till höjda priser på mat, transporter och andra levnadsomkostnader utöver räntehöjningar. Bostäder i centrala Göteborg är fortfarande mycket populära. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är drygt 20%.
I Malmöområdet ökar utbudet, särskilt inom villa. Fler oroar sig för räntorna. Köparna blir lite avvaktande. Många vill stänga affären snabbt och få till ett kort tillträde för att inte exponeras mot ränteförändringar så länge. Trots detta säljs särskilt större bostäder till höga priser. I Skåne ligger andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar runt 20%.