Trots att de faktiska förutsättningarna fortfarande goda är det den negativa marknadspsykologin med förväntan om lägre priser baserat på ränteoro som styr marknaden. Att man redan har diskonterat ytterligare stora ränteökningar enligt Erik Olsson Bostadsindex gör marknaden motståndskraftigare.
Prisförändringarna som redovisas nu är lite missvisande. De visar inte hur mycket köparnas betalningsvilja har minskat. Att det bara är bostäder som säljs som kommer med i statistiken betyder i princip att man bara får med köparna med högst betalningsvilja som är tillräcklig hög för att matcha säljarna för att få köpa. Samtidigt beror den stora mängden osålda bostäder just på att en stor del av köparna inte vill betala tillräckligt mycket för att matcha säljarnas krav. Köparnas betalningsvilja sjunker mer och snabbare på en nedåtgående marknad än säljarnas förväntan.
Utbudet av bostäder ökar och köparnas intresse minskar på ett sätt som förstärker sig självt. Även efter den senaste räntehöjningen från Riksbanken med ytterligare 0,5% är räntan fortfarande låg med drygt 2% för rörliga lån, men det är inte det som präglar marknaden. Marknadspsykologin som styr påverkas i stället av en oro för att räntorna fortsätter att höjas till nivåer som är mycket högre än nu. Det var diskonterat i den rekordstora nedgången i prisförväntningar som Erik Olsson Bostadsindex visade redan i maj då visningsbesökarna samtidigt justerat upp kalkylräntan när de planerar sitt bostadsköp kraftigt. I maj räknade de med räntehöjningar som var nästan dubbelt så stora som de vi har haft hittills. Att stora ränteökningar är diskonterade i den negativa marknadssynen gör marknaden mer motståndskraftig.
Det är viktigt att det säljs undan bostäder nu under sommaren om utbudet skall balanseras av efterfrågan efter sommaren. Annars finns det risk att marknadspsykologin och en förväntan om lägre bostadspriser blir självförverkligande genom att köparna väntar ut säljarna till de har accepterat en ny och lägre prisnivå.
Den oförutsägbara marknaden gör att vi på Erik Olsson råder våra kunder att sälja den gamla bostaden innan de köper en ny. Det är ett enkelt sätt att ta bort den ekonomiska risken i en bostadsaffär. Det gäller att förbereda både sig själv och bostaden väl. Man kan inte påverka hur marknaden är, men man kan göra olika bra försäljningar och köp på den marknad som råder. När det gäller att förbereda bostaden och genomföra värdehöjande åtgärder för att göra den så attraktiv som möjligt har man stor nytta av att ta kontakt med en duktig och engagerad mäklare tidigt i processen för att få ett professionellt bollplank. Få vet mer om vad som faktiskt ökar köparnas betalningsvilja för en bostad.
Erik Olsson Nyproduktion berättar att sommaren bruka ge lägre aktivitet i projekt med tillträde en bit bort i tiden. I år upplever vi att även det osäkra marknadsläget spelar in. Samtidigt värdesätter många fortfarande att bo nytt. Om utbudet är begränsat och bostaden upplevs som prisvärd gör vi ändå affärer. Vi har en del projekt som knappt påverkats alls utan fortfarande efterfrågas ungefär som tidigare säger Klas Petersson, som är vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm märker man att marknaden har kallnat. De hetsiga budgivningarna är borta, men det finns fortfarande en marknad för mäklare som arbetar extra aktivt med att få köpare till sina bostäder. Stora bostäder i bra läge går jämförelsevis bra medan små ettor till förstagångsköpare, där lånefinansiering är avgörande, är svårast. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är låga 5%.
I Göteborg är visningsbesökarna färre och försäljningstiderna längre. Vi brukar ha en lägre andel osålt än andra mäklare, men även hos oss är en ovanligt stor andel av bostäderna som visades i juni osålda. Riktigt attraktiva bostäder går fortfarande bra, men vi ser en tydlig prisnedgång. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är kvar nere på 13%.
I Malmöområdet har utbudsökningen avtagit nu när semestern tar vid. Försäljningarna tar ändå lång tid, med få visningsbesökare. Betalningsviljan hos köparna har sjunkit generellt, men attraktiva bostäder klarar sig bättre. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar på låga 10%.