Bostadsmarknaden fortsätter att präglas av en oro för framtiden som sänker marknadspsykologin, samtidigt som de faktiska förutsättningarna egentligen fortfarande är goda. En ovanligt negativ förväntan på bostadsprisernas utveckling baserat på ränteoro styr marknaden. Säsongsstarten är viktig.
Att hushållens bostadslån är så höga kan göra att räntehöjningarna får större effekt än Riksbanken räknar med. Risken med det är att konjunkturen minskar mer än tänkt med lägre sysselsättning och lågkonjunktur som resultat. Samtidigt kan den ökade räntekänsligheten vara en fördel då det också gör att räntan inte behöver höjas lika mycket som annars för att dämpa inflationen. I så fall kommer Riksbanken inte att behöva höja räntorna så mycket som många tror. Enligt Handelsbanken får en styrränta på 1,75% idag samma effekt på hushållens ekonomi som en styrränta på 4,75% hade år 2008. I det perspektivet är det osannolikt att bolåneräntorna kommer att närma sig räntenivåerna vi har haft historiskt.
När energipriser och andra boendekostnader ökar i kombination med stigande räntor kommer fler köpare att vilja ha mer information om bostaden de köper. Boendeekonomin och fastighetens tekniska status blir viktigare för den som skall köpa en bostad ju större del av inkomsten som boendet kostar. Särskilt för villor blir isolering och uppvärmning viktigt när energipriserna stiger. När man köper bostadsrätt blir storleken på föreningens lån, räntan på lånen och när de förfaller viktigare. I båda fallen är det dessutom viktigt att sätta sig in i fastighetens tekniska status och kommande renoveringsbehov för att få en bild av den framtida ekonomin, och boendekostnaderna den leder till. Även här blir valet av mäklare viktigare.
Marknadsutvecklingen blir viktig nu när marknaden kommer i gång. Den negativa marknadspsykologi som präglar marknaden nu beror inte på att förutsättningarna är dåliga nu, utan på att man är rädd att det blir sämre – med fokus på räntan. Även om inflationen har gått upp så vi har fått sänkta reallöner är de faktiska förutsättningarna fortfarande riktigt bra med rekordhög sysselsättning och historiskt låga räntor. En stark start på säsongen kan dämpa oron och förbättra marknadspsykologin så köparna vågar agera på att förutsättningarna faktiskt är bra. En svag start med en stor utbudsökning som inte absorberas av efterfrågan gör i stället att den negativa marknadspsykologin blir självförverkligande med avvaktande köpare som gör överutbudet större och marknaden svagare. Förmodligen ser visningsbesökarna minst lika negativt på bostadsmarknaden nu när vi uppdaterar Erik Olsson Bostadsindex som i våras. Att förväntningarna är så lågt ställda kan mycket väl visa sig vara bra. Det gör att mycket negativt redan är diskonterat så det blir lättare att överraska positivt på ett sätt som stärker bostadsmarknaden.
Erik Olsson Nyproduktion berättar att aktiviteten ökar nu, men att färre avslut görs jämfört med i våras. Även inom nyproduktion gör det osäkra marknadsläget med ökade kostnader för hushållen till att många avvaktar. Kostnadsökningar för bostadsutvecklarna leder till ett minskat byggande och projekt som skjuts på framtiden. Det kan leda till brist på nyproduktion så vi får en snabbare återhämtning i försäljningen av nyproduktion resonerar Klas Pettersson, som är vd på Erik Olsson Nyproduktion.
I Stockholm är aktiviteten högre än under sommaren. Efterfrågan finns och bostäder som inte såldes under sommaren har sålts nu. Många vill köpa, men är lite avvaktande. Våra mäklare får fler frågor om föreningens ekonomi och belåning med fokus på räntorna nu. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är väldigt låg.
I Göteborg är utbudet större än någonsin så här års. Försommarens tröga marknad gör att många osålda bostäder återpubliceras. Utbudet ökar även för att många tror på lägre priser och vill sälja så snart som möjligt. Den negativa marknadstron får dessutom många köpare att vänta med köpet. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är ovanligt låg runt 8%.
I Malmöområdet är marknaden fortfarande tuff med mycket oro i luften. Utbudet har ökat rejält. Det är färre visningsbesökare på varje bostad. Köparna är avvaktande och avståndet mellan säljare och köpare är ofta stort. Det ställs större krav på mäklaren när det gäller att sätta utgångspris och andra strategiska överväganden som är viktiga. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen låg under 10%.