Efter sommarens stiltje på bostadsrättsmarknaden trängs nu tusentals potentiella köpare på visningar ute i landet. September är nämligen en av de månaderna då det köps och säljs allra flest lägenheter. Men vad ska man egentligen tänka på för att undvika att göra en dålig affär? SBC Sveriges BostadsrättsCentrum experter listar vad som är viktigast att titta på vid bostadsrättsköpet.
Att köpa ny bostad är för många den största affären i ens liv. Trots det går det ofta fort, det gäller dock att inte ha för bråttom. Då få vet vad de ska titta efter förlitar sig många istället helt på mäklarens beskrivning, utan att göra en egen bedömning. Genom att noggrant se över de viktigaste delarna på såväl bostadsrätten som dess förening kan oönskade överraskningar undvikas.
Månadsavgiften ska täcka alla utgifter som bostadsrättsföreningen har samt till sparande inför kommande underhåll. Avgiften kan alltså förändras från år till år beroende på hur räntorna utvecklar sig, driftskostnadernas förändring och vilka reparationer och underhåll som behövs. En i dagsläget låg månadsavgift betyder heller inte nödvändigtvis att föreningens ekonomi är stabil.
– Det finns en uppfattning om att en låg månadsavgift betyder att förningens ekonomi är god. Så behöver dock inte vara fallet. Både planerade och oplanerade underhållsåtgärder kan komma att påverka månadsavgiften på sikt. Därför är det viktigt att gå igenom underhållsplanen samt om föreningen har haft några problem med skador eller liknande. Om det inte framgår i årsredovisningen bör man fråga styrelsen direkt, säger Markus Pålsson ansvarig för ekonomisk förvaltning på SBC.
Slutpriset vid en försäljning tenderar att bli högre på bostadsrätter med låg avgift. Om månadsavgiften höjs kan detta komma att påverka hur mycket du får ut vid en framtida försäljning.
– Varje bostadsrättsförening bör ha en underhållsplan som innefattar vad som ska åtgärdas men också en flerårsbudget som redogör hur det ska finansieras. Om en bostadsrättsförening inte har kontroll på fastigheten kan det innebära plötsliga och oförutsägbara utgifter som i sin tur kan resultera att månadsavgifterna måste höjas. Blir avgiften högre påverkas även marknadsvärdet på lägenheten negativt, fortsätter Markus Pålsson.
Checklista – Tolv tips på vad du ska tänka på innan du köper en bostadsrätt:
-Läs förvaltningsberättelsen och jämför om det stämmer överens med det du ser på visningen.
-Fråga styrelsen om de vet något som du borde känna till innan du köper lägenheten.
-Se över de allmänna utrymmena och om fastigheten är välskött eller om det finns saker som behöver åtgärdas, exempelvis dörrar och fönster.
-Kolla på lägenheten flera gånger. Du har ingen möjlighet att i efterhand klaga på saker som du hade kunnat upptäcka, därför är det viktigt att titta väldigt noga.
-Vilka åtgärder planeras i framtiden och vad har redan gjorts? Tänk på att stora åtgärder kan komma att påverka månadsavgiften. Fråga efter underhållsplanen om det inte framgår i årsredovisningen.
-Se efter om det finns några planerade avgiftshöjningar beslutade i årsredovisningen.
-Undersök om bostadsrättsföreningen hyr ut lokaler i fastigheten. Om lokalerna är svåruthyrda kan detta leda till en inkomstförlust för föreningen vilket i sin tur kan leda till höjda avgifter.
-Har föreningen hyresrätter i fastigheten? Hyresrätter är vanligen en dold ekonomisk tillgång för föreningen.
-Vad har föreningen för skulder och hur stora dessa är jämfört med taxeringsvärdet? Det kan vara svårt för en förening med hög skuldsättning att få nya lån.
-Vilka befintliga räntor har föreningen på sina lån jämfört med dagens ränta? Undersök om lånen kommer att läggas om inom en snar framtid. Om föreningen har höga skulder med en låg ränta kan kostnaden komma att höjas kraftigt om lånen läggs om till en högre ränta, och tvärtom.
-Kolla om föreningen har en finansieringspolicy som förklarar hur föreningen resonerar kring lånen. En finansieringspolicy är ett viktigt verktyg för styrelsen och även en trygghet för medlemmarna om hur föreningens finanser hanteras.
-Att ha en bra kassa som är oförändrad eller ökar under ett år är viktigare än ett bra resultat. Ett minusresultat betyder inte alltid att föreningen har dålig ekonomi. Det är föreningens förmåga att betala sina utgifter, det vill säga att det finns pengar i kassan, som är viktigt att kontrollera. Ett negativt resultat kan bero på stora underhållskostnader det senaste året eller stora avskrivningar.