Det tillhör inte ovanligheten att bostadsrättsföreningar runt om i landet har lokaler som står tomma och i princip kostar pengar. Något som därför lockar många föreningar är att omvandla de oanvända ytorna till bostäder. Men vad innebär det egentligen att göra om en lokal till lägenhet? Är det en garanterad vinst för bostadsrättsföreningen? SBCs projektledare David Jost tipsar om vad som är viktigt att tänka på inför en sådan renovering.
Många bostadsrättsföreningar ruvar i dagsläget på en skatt utan att veta om det. Omvandlingen av tomma och oanvända lokaler till lägenheter kan nämligen innebära stora ekonomiska vinster för en förening som i slutändan gynnar medlemmarna. Det är dock ett komplext arbete som kräver såväl mycket förarbete som engagemang från styrelsen under hela resans gång.
– Vi får ofta frågan vilka för- och nackdelar det finns med att omvandla en lokal till en lägenhet. Det korta svaret är att det beror på vad man använder lokalen till i dagsläget. Om det är en yta som inte används är det i stort sett alltid en fördel eftersom det innebär en ekonomisk vinst för föreningen. När en tom lokal omvandlas till en betalande yta kan det leda till fördelar som lägre avgifter och intäkter från försäljningen. Om det däremot gäller en lokal som i dagsläget hyrs ut finns det en risk med att hyresintäkten går förlorad och att omvandlingen inte blir lika ekonomiskt fördelaktig, säger David Jost, Chef projektledning på SBC.
Gör en förstudie
Om en bostadsrättsförening funderar på att omvandla en lokal till en lägenhet är första steget att göra en förstudie i vilken möjligheterna kartläggs. Förutom att undersöka vilken budget föreningen har gäller det även att kartlägga byggnormer som exempelvis takhöjd, ljusinsläpp och boarea i lokalen. Ju bättre läge, storlek, årsavgift och utsikt som ytan har desto bättre utfall vid en förstudie och då även mer värdefull att omvandla. Och vice versa. När möjligheterna har kartlagts är nästa steg att söka bygglov för omvandlingen.
Tänk långsiktigt
Vid ett så pass stort beslut som en omvandling är det viktigt att bostadsrättsföreningen tänker långsiktigt och ställer sig frågan om föreningen kommer behöva ytan om 10 eller till och med 20 år. Detta är en viktig aspekt att ta hänsyn till. När en lokal väl byggts om till en lägenhet, är det svårt att konvertera tillbaka bostaden till en lokal. Under 70-talet var det exempelvis populärt med vävstugor, trots att de i mångt och mycket står tomma i dag kan det komma andra trender samt behov som gör att lokalen blir användbar och värdefull för föreningens medlemmar. Ett exempel på detta är den ökade efterfrågan på coworking-ytor.
Bestäm tillvägagångssätt
När beslutet om en omvandling väl är taget är det dags att besluta på vilket sätt omvandlingen ska gå till. Här finns ett flertal olika möjligheter. Ett sätt att göra det på är att sälja av byggrätten till en byggentreprenör som köper lokalen och på så sätt blir tillfälligt medlem. Byggföretaget bygger då om lokalen till en eller flera lägenheter och säljer därefter vidare de färdiga bostäderna. Detta alternativ minimerar riskerna för bostadsrättsföreningen och är således något som SBC rekommenderar. Dock är det viktigt att undersöka om föreningens stadgar tillåter juridiska personer som medlemmar. Om detta inte tillåts måste stadgarna ändras vilket kräver två stämmobeslut efter varandra.
Ett andra alternativ är att föreningen säljer lokalen till en medlem, då är medlemmen ansvarig för att jobbet blir gjort och att det sker på ett korrekt sätt. Om föreningen väljer att göra på det här sättet blir det dock svårt att ha insyn i arbetet och det blir därför extra viktigt att resultatet besiktigas.
Den tredje möjligheten innebär att föreningen själva gör arbetet. Vid försäljning kan detta ha ekonomiska fördelar men under arbetets gång är det bostadsrättsföreningen som är ansvarig och måste garantera att det färdigställs. Visserligen behöver det inte vara ett problem men under ombyggnationer kan mycket som varit dolt dyka upp och leda till komplikationer samt uppskjutna tidplaner.
Avtala
Sist men inte minst gäller det att skriva avtal i vilket det bland annat tydliggörs på vilka villkor som föreningen upplåter lokalerna och hur genomförandet ska gå till väga. En omvandling av en lokal till en lägenhet är komplex och kräver mycket arbete. Det är därför viktigt att styrelsen är involverad och aktiv längs resans gång så att inte något hamnar på drift. SBC kan här bistå med hjälp såväl med det praktiska arbetet som med rådgivning och kontrollering.