Den årslånga trenden med stigande prisförväntningar i Erik Olsson Bostadsindex är bruten. En mindre andel av visningsbesökarna tror att bostadspriserna ökar under det kommande året. Man kalkylerar med en lägre bolåneränta och en jämförelsevis hög belåningsgrad när man planerar köpet av en ny bostad på ett sätt som ökar räntekänsligheten. Så länge diskussion om sänkta ränteavdrag inte skapar oro räknar vi på Erik Olsson ändå med en stabil marknad med rätt små prisförändringar framöver.
Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att den årslånga trenden med en ökande andel som tror på stigande bostadspriser är bruten. Nu i februari är det en lägre andel av visningsbesökarna som tror på stigande bostadspriser under det kommande året än förra kvartalet. Förväntningarna är dessutom låga i ett historiskt perspektiv. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) har minskat från ganska låga 24% till låga 14%. Förväntningarna är spretigare nu, men det är bara 5% (1%) som räknar med prisnedgångar på mer än 10%. Nedgången i EOBi förvånar oss eftersom vi på Erik Olsson upplever en stark marknad med höga slutpriser och snabba försäljningar.
Att prisförväntningarna har sjunkit kan bero på att priserna har stigit det senaste kvartalet. Även om sysselsättningen fortsätter att vara hög och räntorna exceptionellt låga krävs det helt enkelt mer för att priserna skall stiga ytterligare nu. EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en lägre bolåneränta på 2,8% (3,2% i nov & 4,1% i aug, 4,0% i maj 2019). Både kalkylräntan och marginalen mot bankernas verkliga bolåneränta fortsätter att minska ordentligt jämfört med våren och sommaren förra året. Marginalen på 1% (1,7% i nov & 2,4 vår och sommar 2019) mot verkliga låneräntor är ovanligt låg. Trots att Riksbanken räknar med flera år utan ränteökningar är det bra med marginaler som skyddar mot till exempel sänkta ränteavdrag eftersom fem år med negativa räntor har gjort hushåll och bostadsmarknad mycket mer räntekänsliga.
EOBi visar även att visningsbesökarna planerar sina köp med en högre belåningsgrad. Andelen som planerar en belåningsgrad under 50%, så de inte berörs av amorteringskravet, är nere på låga 10% från 19%. Dessutom har segmentet med högre belåning på 81 – 90% ökat med 5 procentenheter. Ändå är det fortfarande 52% som räknar med att ha en belåningsgrad över 70% så de påverkas maximalt av belåningsgraden i amorteringskravet. Räntehöjningen före jul har inte fått visningsbesökarna att vilja låna mindre eftersom räntan ändå är så låg att många vill låna mer än de får göra för banken.
Att visningsbesökarna räknar med en högre belåningsgrad samtidigt som de planerar sina köp med betydligt lägre kalkylräntor ökar risken på bostadsmarknaden genom att räntekänsligheten ökar. Även om räntehöjningar känns avlägsna skulle en minskning av ränteavdragen ge samma effekt på ett sätt som gör att man bör ha marginaler när man köper en ny bostad. Osäkerheten kring vilka grundläggande regler, med fokus på bostadslån, som kommer att gälla i framtiden skapar nervositet och låsningar. Det är viktigt att osäkerheten inte gör marknaden för avvaktande. Stabiliteten i marknaden vi har nu kräver att utbudet absorberas genom att det säljs många bostäder. Avvaktar köparna så ett utbudsöverskott biter sig fast får vi ett annat marknadsklimat. Tack vare ytterst gynnsamma förutsättningar i övrigt räknar vi på Erik Olsson ändå med en stabil och stark bostadsmarknad med rätt små prisförändringar.
I Stockholm präglas marknaden av ett lågt utbud. Vi har många visningsbesökare, flera budgivare och snabba försäljningar. Den som vill sälja sin villa redan nu, innan trädgården är grön och fin, får väldigt lite konkurrens. Testa att göra som alla andra – fast tvärt om. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen har ökat till 20%.
I Göteborg är marknaden stark med ett lågt utbud. Det har blivit mer av ”säljarens marknad” med många visningsbesökare och fler budgivare. I januari sålde vi 35% fler bostäder jämfört med förra året. Ändå fler vill vara med i vårt spekulantregister för att få komma på våra förhandsvisningar. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är höga 21%.
I Malmöområdet är utbudet lågt både jämfört med våra förväntningar och jämfört med förra året. Vi har många visningsbesökare men flera av dem är lite avvaktande. I januari fick säljarna höga försäljningspriser och vi själva nådde ett omsättningsrekord. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen kvar runt låga 10%.
Johan Nordenfelt & Erik Olsson
Erik Olsson Fstighetsbyrå