I maj genomför många av landets bostadsrättsföreningar sina årliga föreningsstämmor. Men hur bedömer man egentligen om en förenings ekonomi är välskött och vad i årsredovisningen kan ge en indikation på hur värdet kommer att utvecklas? SBC Sveriges BostadsrättsCentrum listar vad som avgör om en bostadsrättsförening är stabil eller inte.
Årsredovisningen består av förvaltningsberättelse samt resultat- och balansräkning med tillhörande notdel. Förvaltningsberättelsen innehåller information om verksamheten, fastigheten och styrelsens beskrivning av året som har gått. Det är också viktigt att styrelsen redogör för de underhållsarbeten som genomförts och som är planerade under de närmaste åren. När det kommer till resultaträkningen så tittar många endast på årets resultat, något som kan vara missvisande. En förening som exempelvis har genomfört stora underhållsarbeten under det gångna året kan mycket väl visa ett minusresultat utan att det för den saken behöver innebära att föreningen är ostabil. Därför är det viktigt att även titta på genomförda och planerade underhållsarbeten. Även avskrivningar påverkar resultatet och framförallt nyare föreningar visar ofta underskott på grund av att intäkterna inte täcker planenliga avskrivningar.
– När man lånar pengar till att köpa en bostadsrätt glömmer många bort att de även blir medlåntagare i hela bostadsrättsföreningen. Dessutom beskriver bostadsannonserna ofta föreningar som välskötta och stabila enbart baserat på hur föreningens ekonomi ser ut i nuläget. För att kunna avgöra om en bostadsrättsförening är stabil krävs det mycket mer än så. Det viktigaste är att ha en plan för fastighetens underhåll och varje år sätta av pengar till kommande underhåll, säger Markus Pålsson Affärsområdeschef Ekonomisk Förvaltning på SBC Sveriges BostadsrättsCentrum.
– I många fall saknar styrelsen tillräcklig kunskap kring vilka åtgärder som bör prioriteras för att långsiktigt öka stabiliteten och värdet på fastigheten. Det vanligaste problemet vi ser är föreningar som saknar en underhållsplan samt en flerårsbudget som är kopplad till underhållsplanen. Det är viktigt att ha en långsiktig plan för att få koll på avgiftsutvecklingen. Saknar din förening detta kan månadsavgifterna komma att höjas vilket också påverkar prisutvecklingen för varje enskild lägenhet, fortsätter Markus Pålsson.
SBC listar vad som kan ge en indikation på om en bostadsrättsförening är stabil eller inte:
Underhållsplan: Om större åtgärder är planerade ska man undersöka om det finns en avsatt budget i den yttre reparationsfonden, annars finns en risk att kommande underhåll bekostas med hjälp av höjda avgifter. Det är även bra att kontrollera om föreningen har ekonomiskt utrymme för framtida underhåll utan att höja månadsavgiften.
Flerårsbudget: Styrelsen bör arbeta fram en plan för intäkter och kostnader kopplat till underhållsbehovet. Med hjälp av en flerårsbudget ska plötsliga ökningar av avgiften kunna undvikas.
Skulder: I många fall är det räntan som är en förenings största kostnad, därför kan den också ha stor påverkan på månadsavgiften. Noten om långfristiga skulder ger inblick i vilka räntor föreningen har på sina lån. Det är också i lånen den största risken finns när det gäller föreningens avgift. Fundera över vilken marginal föreningen har när det gäller självkostnadsprincipen. Dvs vilken snittränta klarar föreningen med nuvarande avgift och hur stor är risken för en ränteuppgång.
Självkostnadsprincipen: Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder, framförallt periodiskt underhåll. Det är viktigt att föreningens rörelseintäkter täcker rörelsekostnaderna exklusivt periodiskt underhåll och avskrivningar, räntekostnader, löpande amorteringar och avsättningar till fond för yttre underhåll. På så sätt följer föreningen självkostnadsprincipen och medlemmarna betalar rätt avgift enligt självkostnadsprincipen.