Avgifterna i bostadsrättsföreningar ökade knappt under tidsperioden 2016 till 2020 – och var lägre än både inflationen och kostnadsökningen för underhåll, enligt bostadsförvaltaren Nabos statistik. Det är något oroväckande enligt Nabos expert, eftersom föreningarnas kassaflöde riskerar vara för lågt i förhållande till nödvändiga investeringar i underhåll av fastigheten eller i energieffektivisering, såsom det nya IMD-lagkravet****. Ökad belåning och rejäla avgiftsökningar när räntan stiger, kan bli resultatet.
Nabos förvaltningsdata för drygt 400 bostadsrättsföreningar, visar att under tidsperioden 2016 till 2020 ökade avgifterna endast med totalt 1,5 procent* i nominella termer. Knappt två tredjedelar av föreningarna förändrade inte avgifterna alls. Samtidigt var inflationen under samma period 6,16 procent**, och entreprenadindex ökade med 10 procent***.
– I nominella termer har avgifterna ökat något totalt sett, men många föreningar ökade inte avgifterna alls och i praktiken är det en reell sänkning av avgiften när den justerats för inflation. Samtidigt ökade kostnadsindexen för underhåll en hel del. Som slutsats är detta något oroväckande, eftersom föreningarnas kassaflöde riskerar vara för lågt kopplat till de avsättningar som behövs för underhåll av fastigheten, liksom andra åtgärder så som investeringar för att efterfölja det nya IMD-lagkravet eller i energieffektivisering. Detta kan leda till ökad belåning och drastiska avgiftsökningar, framför allt när räntan stiger, säger Jonas Gustavsson, expert ekonomisk förvaltning på Nabo.
Några förklaringar till avgiftsutvecklingen under perioden kan vara det låga och stabila ränteläget, liksom att bostadspriserna ökat kraftigt. Bostadsrättsföreningar med hyresrätter i fastigheten tjänar mycket när dessa lägenheter ombildas till bostadsrätter. Det finns dock risk för ett stort glapp i kassaflödet när föreningen inte har fler hyresrätter att ombilda, som då påverkar möjligheterna att klara framtida kostnader för drift och underhåll. Det gäller främst föreningar som historiskt fått löpande tillskott från ombildningar och därmed inte behövt ett så starkt verksamhetsöverskott för drift och underhåll.
Horisonten för de boende och styrelsen är också ofta kortare än både underhållscykeln för fastigheten och investeringshorisonten för åtgärder inom exempelvis energieffektivisering. Det finns även en koppling mellan avgifter och privatekonomi samt mellan avgifter och försäljningspris på bostadsrätten, som gör att föreningar inte motiveras att öka avgiften.
– Det ser något bättre ut i avgiftsökningen mellan 2018 och 2020, sannolikt på grund av tendenser för ökade räntor innan coronapandemin slog till. Men under pandemin blev de långa och korta räntorna lägre och många medlemmar hade det tuffare ekonomiskt. Det har sannolikt bidragit till att avgiften inte ökat så mycket som den skulle ha gjort annars. Den låga avgiftsutvecklingen historiskt, sannolikheten för höjda räntor och ett entreprenadindex som stiger snabbare än inflationen gör att gradvisa höjningar av avgifterna blir än mer motiverade, säger Jonas Gustavsson.
Nabos rekommendationer till bostadsrättsföreningarna om avgifter
Det är viktigt att tänka långsiktigt som förening och sätta en fullgod avgift för både nuvarande och kommande medlemmar. Avgiftsökningen bör vara i linje med inflationen, särskilt med tanke på den starka kostnadsutvecklingen för underhåll och byggkostnader. Det kan också finnas behov av investeringar för att efterleva det nya IMD-lagkravet eller andra energieffektiviserande åtgärder.
På kort sikt klarar föreningarna nästintill oförändrade avgifter och kan täcka driftskostnader och avsättningar till underhåll. Dels för att räntorna är låga och dels för att den höga ökningen av entreprenadkostnader inte märks tydligt förrän underhållet ska genomföras. Med ökande underhållskostnader och sannolikt ökade räntor framöver, riskerar dock föreningar att få stora avgiftsökningar.
Detta bör bostadsrättsföreningen göra för att säkerställa rätt avgift:
- Använd en kalkylränta som föreningens ekonomi klarar vid avgiftssättning – se bortom nuvarande räntor på lånen.
- Justera avgiften löpande med inflationen.
- Ha en komplett och uppdaterad underhållsplan för att se hur stora avsättningar som behövs över tid för att klara underhållet och andra investeringar i exempelvis energieffektivisering, och för att fördela kostnaderna jämnt på medlemmarna över tid – nuvarande som kommande.
*Statistiken är tagen från bostadsrättsföreningars lägenhetsregister, totalt 404 stycken.
**Enligt statistik från SCB som baseras på utvecklingen i prisindex under perioden.
***Enligt statistik från SCB som baseras på utvecklingen i byggindex under perioden.
***IMD är ett nytt lagkrav från 1 juli 2021, som innebär att vissa föreningar behöver införa individuell mätning och debitering av värme och varmvatten, eller renovera för att bli mer energieffektiva.