Det senaste räntebeslutet bevarar tillförsikten på bostadsmarknaden genom att det signalerar att mjuklandningen av den svenska ekonomin, med stabil sysselsättning och jämförelsevis låga räntor, fortsätter. Samtidigt är oförutsägbarheten kring räntan, som är den viktigaste faktorn för bostadsmarknadens utveckling, stor med olika amerikanska utspel, vars effekt är oförutsägbar. Det är spännande att se hur det påverkar Erik Olsson Bostadsindex som vi uppdaterar just nu. Mycket tyder på att räntan bottnar på en lite högre nivå än man trodde tidigare. Det behöver inte bara vara dåligt.
I det senaste räntebeslutet öppnar Riksbanken för att det kan bli fler sänkningar, även om osäkerheten är stor, och de inte vill sänka så mycket att de tvingas parera med en snabb höjning som skulle skapa oro. Samtidigt börjar de redan genomförda räntesänkningarna märkas ordentligt i hushållens plånböcker, och förstärks av skattesänkningar som trädde i kraft vid årsskiftet. Räntesänkningarna ger störst effekt för de flesta. Riksbankens styrränta har sänkts sex gånger, med totalt 1,75% på mindre än nio månader. För varje miljon i bolån ger det drygt 1 000 kronor per månad i sänkt räntekostnad efter ränteavdrag. Där bostadspriser och bolån är höga sparas många tusenlappar nu jämfört med för ett år sedan.
Redan när Trump valdes talade vi om att framtida handelstullar skulle kunna leda till högre inflation som gör att de förväntade räntesänkningarna inte blir lika stora. En effekt om USA inför nya importtullar är att inflationen i USA stiger så att den amerikanska centralbanken FED håller räntan högre än annars. Eftersom det är skillnaden i ränta mellan Sverige och omvärlden som styr kursen på den svenska kronan, snarare än nivån på den svenska räntan i sig, vågar nog inte Riksbanken sänka räntan så mycket som de hade gjort annars med hänsyn till den svenska ekonomin av rädsla för att en svag krona gör att vi importerar inflation. Scenariot skulle samtidigt kunna bli det omvända om Trumps importtullar dämpar den amerikanska ekonomin så att FED i stället sänker räntan mer än annars. Utspelen som USA hotar med gör att företag runt om i världen måste hitta logistikkedjor som blir dyrare. Förutom att man vill kompensera sig för det med högre priser, vill man kompensera sig för den ökade risken som ovissheten vi ser nu skapar. Båda dessa effekter gör, i alla fall initialt, att räntorna inte blir lika låga som annars. Samtidigt kan det leda till att ekonomin i USA, och kanske även i resten av världen, dämpas så att efterfrågan sjunker och FED med flera vill stimulera ekonomin med räntesänkningar. För Sverige som är en liten exportinriktad ekonomi leder minskad efterfråga från resten av världen dessutom till lägre sysselsättning. Osäkerheten är ovanligt stor med olika scenarier som ger helt olika effekter på både ränta och sysselsättning, som är två avgörande faktorer för den svenska bostadsmarknaden.
Om räntesänkningarna närmar sig slutet kan det vitalisera bostadsmarknaden. Om räntan stabiliseras så att förväntningarna blir mer lika hos köpare och säljare minskar gapet mellan dem. När räntorna är på väg ner tar säljarna höjd för kommande prisökningar och vill ha mer betalt i förväg, medan köparna inte vill betala extra för räntesänkningar som inte har inträffat. Om ränteläget stabiliseras kan det bli lättare för köpare och säljare att mötas så att det säljs fler bostäder nu när räntenivån är uthärdlig för de flesta.
Mäklarna på Erik Olsson i Sverige säljer fler bostäder än samma tid förra året. Generellt är marknaden starkare i innerstäderna än utanför som en följd av att utbudet av bostäder är jämförelsevis mindre i innerstan där köparna därför inte är lika selektiva och kräsna. Vi räknar med att bostadsmarknadens styrka visar sig genom att det säljs många bostäder snarare än att bostadspriserna går upp så mycket.
I Stockholm säljer vi fler bostäder. Utbudet är hanterbart och särskilt i innerstan är marknaden stark. Även bostäder som inte sålts tidigare väcker större intresse och får fler visningsbesökare nu. I ytterområdena är marknaden som tidigare med mer selektiva köpare. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den långa publika huvudvisningen ligger runt 5%.
I Göteborg gör ett högt utbud köparna selektiva så antalet visningsbesökare varierar och det tar tid att sälja bostäder som inte ”sticker ut”. Utbudsökningen i många ytterområden är betydligt större än i innerstan jämfört med förra året. Att utbudet minskat på Booli samtidigt som det ökar på Hemnet tyder på att fler säljare är längre i processen och vill annonsera på Hemnet för att få bostaden såld. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är knappa 10%.
I Malmöområdet ökar utbudet av bostadsrätter till rekordnivå för säsongen, medan utbudet av villor tvärtom minskar. Det avspeglar sig även i efterfrågan på ett sätt som gör det mycket lättare att få avslut på villorna än på lägenheter. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen drygt 10%.