Redan innan bombningarna av Iran började konstaterade vi att marknaden stod och vägde. Erik Olsson Bostadsindex visade att ovanligt många räknade med högre bostadspriser, medan vårt Skräckindex visade att säljarna var oroliga, även om oron var på väg ner. Nu verkar det, lite överraskande, som om hushållens förbättrade ekonomi och ett positivt nyhetsflöde med nya bolåneregler och halverad matmoms stärker bostadsmarknaden mer än vad krigsoron i Mellanöstern och risken för högre inflation med räntehöjningar försvagar den, så att nettot är positivt och bostadsmarknaden stärks.
Att bostadsmarknaden behåller styrkan trots bombningarna av Iran beror på att hushållens ekonomi redan har förbättrats avsevärt sedan våren 2024 när räntorna började sänkas, samtidigt som de goda nyheterna väger tyngre än risken för att höjda energipriser ska öka inflationen och räntorna. Inflationen, mätt som KPIF, sjönk enligt SCB i mars till 1,6%. Det är en bit under Riksbankens mål, vilket minskar risken för att räntan höjs i vår, om inte läget förvärras. I det positiva nyhetsflödet och i regelförändringar från 1 april är det flera saker som stärker bostadsmarknaden.
I de nya bolånereglerna från 1 april höjs bolånetaket till 90% vid bostadsköp så kontantkravet sänks till 10% för att hjälpa unga. För att dämpa den totala belåningen balanseras det med att man inte får belåna en bostad man redan äger med mer än 80% (tidigare 85% som vid köp av ny bostad) och en tröghetsregel som gör att man inte får värdera upp bostaden för att låna mer på den förrän efter 5 år. Dessa ändringar kan göra renoveringsobjekt mindre attraktiva. Att göra så att de som vill köpa en liten bostad får tillgång till mer pengar, utan att öka antalet sådana bostäder, leder mest till prisuppgångar. Små bostäder blev attraktivare långt innan regelförändringen med stigande priser som följd när säljarna väntade in högre priser så att utbudet minskade, och efterfrågan ökade när köparna ville förekomma förväntade prisökningar. På marknadsnivå ökar räntekänsligheten och risken för inlåsningseffekter. För nyproduktionsmarknaden är prisökningarna dock positiva eftersom högre bostadspriser gör det lättare att få ekonomi i nyproduktionsprojekt.
När det gäller att stimulera hushållen och deras konsumtion kommer halveringen av matmomsen från 12 till 6% lägligt för att kompensera till exempel högre bensinpriser. Ett sammanboende par med två barn sparar nästan 700 kr per månad eller 8.000 kr per år. Som en direkt koppling till de höga energipriserna vill regeringen sänka skatten på bensin och diesel till EU:s miniminivå. De går även vidare med ett utvidgat elstöd som kompensation för höga elpriser i januari och februari. Företag får inget stöd, men hushållen får totalt 3,4 Mdr som betalas ut under sommaren inför valet.
Att gissa när Irankriget slutar är inte meningsfullt, men hittills har inte de höga energipriserna påverkat ekonomin så mycket, samtidigt som de kompenseras med lägre matmoms och elstöd. Om situationen lugnar sig, innan ett minskat utbud och högre kostnader får genomslag i ekonomin, kan turbulensen vi ser nu snarare bli ett hack i kurvan. Då de ekonomiska förutsättningarna är goda är marknadspsykologin avgörande för att hushållen ska våga agera så att efterfrågan på bostäder hålls uppe och vi får en minst lika balanserad och stark bostadsmarknad som nu.
I Stockholm har bostadsmarknaden stärkts de senaste veckorna. Köparsidan är aktivare och mer intresserad av att komma till avslut. Vi har fler visningsbesökare och säljer fler bostäder. Många av våra bostäder är på väg ut på marknaden. Det tyder på att marknaden blir aktiv i april. Andelen av bostäderna som vi säljer i Stockholm innan de når den publika marknaden är låg, runt 5%.
I Göteborg är marknaden aktivare med ett mindre utbud, särskilt i innerstan, och fler visningsbesökare även för bostäder som har varit svårsålda tidigare. Vi har sålt fler bostäder i år än förra året. Andelen av våra bostäder i Göteborgsområdet som säljs redan när bostaden exponeras i våra egna kanaler, innan den når den publika marknaden, är drygt 10%. Ca 30% säljs innan de når Hemnet.
I Malmöområdet är marknaden minst lika stark som tidigare. Villor och större lägenheter går bäst genom att en stor efterfrågan ger snabbare försäljningar på ett sätt som minskar utbudet. Attraktiva lägen ger samma effekt. Andelen av våra bostäder i Malmöområdet som säljs redan när bostaden exponeras i våra egna kanaler, innan den når den publika marknaden, är 5 – 10%. Ca 50% säljs innan Hemnet.