Under årets tredje kvartal var det, i genomsnitt, balans mellan potentiell efterfrågan och utbudet av nya bostäder för hyres- och bostadsrätter i Sverige. Trenden går dock mot underskott och bostadsrätter tangerar nästan gränsen mot underskott. För villor har gränsen redan passerats. Potentialen för bostadsbyggandet har ökat i takt med sjunkande inflation, räntor och stigande inkomster. Det har dock ännu inte gjort något större avtryck i den faktiska försäljningen. Höga produktionskostnader i förhållande till priserna på andrahandsmarknaden är en förklaring.
Fyra gånger om året sammanställer SBAB/Booli läget för bostadsbyggandet bedömt utifrån den beräknade potentiella efterfrågan i förhållande till utbudet med indexet HMI (se metodbeskrivning nedan) och det faktiska försäljningsläget. Den potentiella efterfrågan beaktar förändringar i hushållens ekonomiska möjligheter att köpa en ny bostad. Så här ser situationen ut (se också bilagor för mer utförlig redovisning och beräkningar för olika områden ner på kommunnivå):
Balans mellan den potentiella efterfrågan och utbudet av nya hyres- och bostadsrätter
Det var under det tredje kvartalet i år balans mellan den potentiella efterfrågan och utbudet av nya hyres- och bostadsrätter i Sverige som helhet (se diagram 1). Trenden går dock mot underskott. För villor råder redan underskott i Sverige som helhet.
– Fallande inflation, bolåneräntor och stigande inkomster i kombination med den stora neddragningen av bostadsbyggandet de senaste åren har ökat potentialen för bostadsbyggandet sett till förhållandet mellan den potentiella efterfrågan och utbudet, säger Robert Boije, chefsekonom på SBAB.
Störst potential för byggande av hyresrätter i Skåne län
För hyresrätter råder balans i samtliga storstadslän men potentialen för byggande av hyresrätter ser bäst ut i Skåne län som nästan tangerar gränsen mot underskott (se diagram 1). I Västra Götalands syns en tydlig trend mot underskott medan den trenden har brutits i Stockholms län.
– Sett till förhållandet mellan den potentiella efterfrågan och utbudet ser förutsättningarna för nya hyresrätter bland storstadslänen just nu bäst ut i Skåne län, närmast följt av Västra Götalands län. I Stockholms län är höga mark- och byggkostnader särskilt problematiska. Vi ser flera exempel på nyproduktionshyror runt 3 000 kronor per kvadratmeter och år i områden relativt långt ut i länet och från city. Det motsvarar 15 000 kronor i månaden för en lägenhet på 60 kvadratmeter – en hyra som nog upplevs som hög även för hushåll med hyfsat goda inkomster, säger Robert Boije.
Störst potential för byggande av bostadsrätter i Stockholms län
Bland storstadslänen ser potentialen för byggande av bostadsrätter för närvarande bäst ut i Stockholms län där gränsen till underskott har passerats (se diagram 1). I både Skåne län och Västra Götalands län råder balans, men trenden närmar sig underskott även i Skåne län.
Störst potential för byggande av villor i Stockholms- och Skåne län
Bland storstadslänen ser potentialen för byggande av villor för närvarande bäst ut i Stockholms län med Skåne län hack i häl (se diagram 1). I båda länen råder beräknade underskott.
– På senare tid har vi sett ett ökat politiskt intresse kring problemet med det historiskt låga byggandet av småhus. Det blir intressant att se om det kommer att tas några politiska initiativ mot ökat byggande av småhus i kölvattnet av egnahems-kommissionärens Stefan Attefalls utredning och förslag, säger Robert Boije.
Fortsatt dystert i den faktiska försäljningen – lutar åt sju svåra år
Även om potentialen för bostadsbyggandet har förbättrats i takt med sjunkande inflation och bolåneräntor syns ännu ingen förbättring i den faktiska försäljningen av nyproducerade bostäder. Antalet verifierat sålda nya bostäder har under större delen av året legat ungefär i nivå med den låga nivån närmaste efter inflations- och räntechocken (se diagram 2). Höga produktionskostnader i förhållande till priserna på andrahandsmarknaden är en förklaring (se diagram 3).
– Vi ser än så länge ingen ljusning i försäljningen av nya bostäder. Det börjar bokstavligen luta åt ”sju svåra år” för branschen. Ett uppenbart problem för bostadsbyggandet har varit fortsatt höga mark- och byggkostnader i kombination med att priserna på bostäder på andrahandsmarknaden har utvecklats svagt. För de bostadsbyggare och utvecklare som ändå letar efter ljusglimtar, kan en sådan möjligen vara att prisutvecklingen på andrahandsmarknaden varit lite starkare än normalt nu under hösten, säger Robert Boije.
Beskrivning av hur indexet HMI beräknas och vad det visar
Den beräknade potentiella efterfrågan på nya bostäder ställd i relation till utbudet beräknas med SBAB Booli Housing Market Index (HMI). HMI är en indikator för att bedöma potentialen för bostadsbyggandet framöver. Den beräknade potentiella efterfrågan utgår bland annat från hushållens preferenser för olika boendeformer och deras betalningsförmåga. Den potentiella efterfrågan ska ses som ett mått på det potentiella marknadsdjupet, inte vad som faktiskt efterfrågas just nu eller behovet sett till demografin. Utbudet är summan av osålt lager och antalet påbörjande nya bostäder.