Ökat gap

Vi kan därmed konstatera att gapet mellan Boverkets prognosticerade behov av 67 000 färdigställda bostäder per år, och det faktiska utfallet, kommer att öka under kommande år.

I Storstockholm påbörjades 19 027 bostäder under 2017, och endast 12 421 under 2018. En minskning med 35 % i en region som fortsatt dras med stora obalanser på bostadsmarknaden.

Minskningen i byggstarter i särskilt Storstockholmsområdet visar hur priskänslig den nuvarande finansieringsmodellen är. Ett ökat utbud i kombination med lägre möjlighet för hushållen att skuldsätta sig, pga kreditrestriktioner, gör att sektorn inte kan räkna med ständigt högre priser i det som byggs. Det skapar osäkerhet kring framtida avkastning, vilket minskar investeringsviljan.

Samtidigt uppvisar marknaden inte den flexibilitet på kostnadssidan som skulle möjliggöra för en anpassning nedåt i priser. Faktorpriserna för hela landet har ökat med 3,7 % under föregående år.

Planerade bostäder försvinner för att balansera prisnivåer
I den politiska debatten har det ibland funnits en förväntan på att branschens aktörer ska gå vidare från premiumsegmentet och bygga bostäder till mer normala prisnivåer, men det är inget vi ser i dagsläget, sannolikt pga av att ett fortsatt högt utbud riskerar att ytterligare pressa ner priser på hela marknaden. Givet den sjunkande byggtakten spår SBAB att priserna för riket som helhet kommer att gå ner med ca 5 % fram till 2022. En ytterligare ökning av utbudet skulle sannolikt ge ett större prisfall, då den generella prisnivån fortfarande är en bra bit över den långsiktiga prisnivån på en marknad i balans. Stagnerande eller till och med sjunkande prisnivåer innebär en ny verklighet för branschens aktörer som kommer tvinga fram ett nytt förhållningssätt på kort sikt. Vi ser redan att hyror i nyproduktion rabatteras för att fastighetsägaren ska slippa vakanser. Bostadsrätter säljs med avgiftsfrihet till föreningen under de första åren, samt föreningsstadgeskrivelser som medger fri andrahandsuthyrning för bostadsrättsinnehavaren. Men på lång sikt verkar svaret bli att stryka planerade bostäder, för att på så sätt balansera prisnivåerna och inte riskera ytterligare prisfall.

Hyresrätten har visat sig vara mindre konjunkturkänslig än bostadsrätten, åtminstone på kort sikt. Boverkets prognos från december 2018 visade på att antalet byggstartade hyresrätter skulle ligga stabilt på ca 24 000 lägenheter per år, samtidigt som antalet byggstartade bostadsrätter halveras inom loppet av två år.

Staten måste se sin möjlighet och ta ansvar

Signalen från Finansinspektionen och riksbanken är tydlig, hushållen ska inte längre belåna sig i samma tempo och utsträckning som tidigare. Då kvarstår det offentliga, där inte minst staten har en möjlighet att ta ett större ansvar, och därmed risk, för framtida bostadsinvesteringar. Statsskulden i relation till BNP beräknas vid 2019 års utgång uppgå till 23 % av BNP. Fallet i bostadsinvesteringar bör hamna högst på regeringens bostadspolitiska agenda, och frågan om vem eller vilka som ska bära risken för stora kapitaltunga investeringar när marknaden viker, behöver ett svar.

Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen

The post Ekonomiska utsikter från Hyresgästföreningen: Politiken ansvarar för byggfallet appeared first on Byggkontakt.

Juridikenheten, Hyresgästföreningen region norra Skåne

– Ofta handlar det om att hyresgästen krävts på skadestånd och att vi hjälpt till med att minska summan eller fått hyresvärden att dra tillbaka skadeståndet. Vi har också hjälpt till med bland annat hyresnedsättningar för brister i lägenheten, säger Lillemor Nordhöj som är chef för Hyresgästföreningens juridikenhet i region norra Skåne (som inkluderar södra Halland).

Det totala antalet rådgivningar och ärenden i regionen under 2018 uppgick till hela 5 928 stycken.

– Detta visar att vi gör skillnad för många av våra medlemmar. Men det är samtidigt viktigt att betona att mycket av hjälpen inte går att räkna i pengar. Exempelvis har vi hjälp många som blivit uppsagda med att få bo kvar i sin bostad, säger Lillemor Nordhöj.

The post Juristernas hjälp gav 1,4 miljoner kronor tillbaka till medlemmarna appeared first on Byggkontakt.

– För första gången tar vi tillsammans ett samlat grepp både på bredden genom vår gemensamma utvecklingsplan och på djupet genom de riktade insatser vi tagit beslut om, säger Henrik Nilsson, enhetschef på Hyresgästföreningen.

Pengarna till satsningen kommer från boinflytandemedel som ingår i hyran. I de flesta områden används de här pengarna till lokala projekt efter hyresgästernas önskemål.
– Syftet med boinflytande är att stärka områdets status, engagera hyresgäster, utveckla miljötänkandet, öka trivseln, tryggheten och gemenskapen. Det ska också påverka boendekvaliteten såväl inne som ute och skapa en positiv dialog mellan boende och hyresvärd, säger Henrik Nilsson.

I en del bostadsområden syns en negativ trend i livsvillkor och hälsa och därför har Bostadsbolaget och Hyresgästföreningen beslutat att genom boinflytandemedlen göra ett antal riktade insatser för att tillsammans med hyresgästerna vända trenden.
– Tillsammans identifierade vi fyra områden där behovet av förstärkta satsningar var som störst, berättar Magnus Redenheim, distriktschef och hyresförhandlare på Bostadsbolaget.

Syftet med satsningen är också att bidra till stadens mål om en jämlik stad.

Olika satsningar
Satsningarna ser lite olika ut och utgår ifrån de enskilda områdenas behov och hyresgästernas önskemål. I Hammarkullen samarbetar Bostadsbolaget och Hyresgästföreningen med SDF Angered kring det nya Aktivitetshuset på 600 kvadratmeter. Här får föreningar och boende hyra lokal efter behov. SDF Angered bidrar med en heltidstjänst som samordnare för Aktivitetshuset. Bostadsbolaget och Hyresgästföreningen samverkar med bemanning motsvarande en heltidstjänst.

I Norra Biskopsgården, Rannebergen och Tynnered har flera projekt redan dragit igång, men allt är inte bestämt än utan planerna kommer utformas tillsammans med de boende.
– Det är viktigt att de boende får komma till tals kring boendefrågorna och trygghet i området och vara delaktiga i arbetet, säger Henrik Nilsson

Övriga områden ingår också
Boinflytandearbetet fortsätter förstås fortfarande även i Bostadsbolagets övriga områden.
– Syftet med det här samarbetet med Hyresgästföreningen kring boinflytandet är att se till att resurserna används där de behövs som bäst. Men inget område blir bortglömt, utan boinflytandearbetet hålls levande i alla stadsdelar, säger Magnus Redenheim.

Nu inleds ett intensivt arbete för att se till att satsningen verkligen får effekt och Henrik Nilsson ser fram emot att komma igång på allvar med samarbetet.
– Överenskommelsen med Bostadsbolaget gör att vi mer tydligt kan lyssna in hyresgästernas behov och de önskemål som finns kring boende och boendemiljö.

The post Samarbete för ökat boinflytande appeared first on Byggkontakt.

Bilden: Över 60 000 ärenden hanterades av Hyresgästföreningens rådgivning under 2016.

Den vanligaste grupp av ärenden som hyresgäster ville ha hjälp med under 2017 var olika brister i lägenheten. Det kan till exempel handla om skador, fuktskador eller ohyra. I storstadsregionerna rör många av hyresgästernas frågor överlåtelser av lägenhetskontrakt, ofta över generationsgränser, och uthyrning i andra hand. En orsak till det är den rådande bostadsbristen där de unga vuxna som inte har föräldrar som kan hjälpa till med lån till insats till en bostadsrätt står utan möjligheter att ta sig in på bostadsmarknaden.

-Från och med 2017 analyserar vi alla ärenden med språkteknologiska verktyg, vilket gör att vi får en mer nyanserad och fullödig bild av vad hyresgästerna har för problem med sitt boende. Analysen visar vilka ämnen som ärendena handlar om men också vilka ämnen som samvarierar. Det gör att vi till exempel kan se att brister i lägenheten oftast rör badrum och kök och att det är i de utrymmen där man är som närmast sina grannar som man också lättast råkar störa varandra, till exempel i trapphus och på balkonger, säger Love Börjeson, senioranalytiker på Hyresgästföreningen.

-Det är dock ganska ovanligt med störande grannar, i första hand är det den egna lägenheten man har problem med. Allvarliga störningar, i form av våld och liknande, är mycket ovanliga.

Vanligaste grupper i samtalen till Hyresgästföreningens rådgivning. Totalt antal 62 599.

Vanligaste rummen i samband med gruppen ”Brister” som totalt uppgår till cirka 46 procent av det totala antalet samtal. Rummet med mest anmälda brister är köket, följt av badrummet.

Vanligaste rummet i samband med gruppen ”Störningar”. Trapphus vanligast, följt av övriga rum.

The post Detta vill hyresgäster ha hjälp från Hyresgästföreningen med appeared first on Byggkontakt.