Trots krig, inflation och räntehöjningar var utvecklingen i fastighetsbranschen relativt stabil under 2022. Snabbt stigande finansieringskostnader påverkade dock marginalerna och fastighetspriserna negativt. Under 2023 förväntas lönsamheten pressas ytterligare till följd av ökade kostnader. Det framgår av Fastighetsägarnas Sverigebarometer.
Under 2022 vändes det senaste decenniets lågräntemiljö i sin motsats. Efter den ryska invasionen av Ukraina fastnade inflationen på mer varaktigt höga nivåer. Centralbankerna agerade mycket kraftfullt och höjde räntorna i ett historiskt högt tempo. Trots det klarade sig de flesta ekonomierna förvånansvärt bra. De flesta prognoserna andas nu en försiktig optimism.
– För svensk del ser det lite mörkare ut. Vår ekonomi började krympa i slutet av förra året och nedgången spås fördjupas i år. Det beror främst ekonomins höga räntekänslighet. Den gör också penningpolitiken mycket kraftfull. Därför tycker vi att Riksbanken borde gå fram betydligt försiktigare än vad den hittills har gjort, säger Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen.
Enligt de fastighetsägare som deltar i Sverigebarometern har fastighetsbranschen hittills klarat den nya turbulenta världen relativt väl. Hyror och vakanser har varit stabila i samtliga undersökta segment med undantag för kontor och butiker där cirka 25 procent av fastighetsägarna uppger att vakanserna har ökat. Detta avspeglas dock inte i hyresutvecklingen, vilket sannolikt beror på hyrorna på lokalhyresmarknaden justeras upp i enlighet med inflationsutvecklingen.
– Den makroekonomiska turbulensen syns dock i svaren avseende fastighetsprisernas utveckling. Här uppger en majoritet av fastighetsägarna att priserna har fallit. Det gäller samtliga segment. Barometern ger dock inte svar på hur mycket priserna har fallit. Vår uppfattning är att det hittills rör sig om relativt blygsamma justeringar, säger Tomas Ernhagen.
Under 2023 tror en majoritet (63 procent) av fastighetsägarna att lönsamheten kommer att försämras, trots att en majoritet räknar med oförändrade vakanser och hyror, förutom i vissa delar av kontors- och butikssegmenten. Det är sannolikt en följd av stigande förvaltnings- och finansieringskostnader. Den försämrade lönsamheten gäller även de som äger hyresbostäder, trots att nästan samtliga av dem räknar med fortsatt obefintliga vakanser och stigande hyror.
– Hyrorna sätts i förhandlingar mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen. Det blir höjningar, men de är inte tillräckliga för att täcka de höga kostnaderna. Det är en följd av att Hyresgästföreningen har en mycket stark förhandlingsposition och kan styra utfallen, säger Tomas Ernhagen.
Stigande kostnader pressar marginalerna och priserna. 53 procent av fastighetsägarna räknar med att priserna på kontorsfastigheter kommer att falla under året. Motsvarande siffror för butiks-, industri- och bostadsfastigheter är 63, 39 respektive 53 procent.